Nach Dekaden ständig steigender Preise, sind die Preise für Immobilien in Miami, wie in ganz Florida, in der letzten Zeit deutlich gesunken. Die Preise in den Ferienregionen sind am stärksten gesunken, stabilisieren sich jedoch allmählich.

Dieses ist, aufgrund der Entwicklung des USD-Kurses gegenüber dem Euro, ein besonders günstiger Zeitpunkt für europäische Kunden, um Häuser und Eigentumswohnungen in Florida zu erwerben. Europäische Investoren haben einen doppelten Nutzen: Kauf bei günstigem Immobilienmarktniveau, bei gleichzeitig starkem Euro.

So können große, moderne, luxuriöse Wohnungen in von Miami und Fort Lauderdale, die vor einigen Jahren noch über einer Million Euro gekostet haben können, jetzt für eine halbe Million erworben werden.

Veronique L. ist Immobilienmaklerin in Miami und kann Ihnen bei der Suche nach einem passenden Objekt helfen und sie bei Wertgutachten, Vertragsbedingungen und der Immobilien-Finanzierung unterstützen. Sie kennt die Region Miami seit Jahren. Sie spricht English, Französisch, Spanisch und Deutsch.

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Möchten Sie sich Ihren Traum vom Einfamilienhaus mit Wassergrundstück in Südwestflorida in Cape Coral oder Fort Myers verwirklichen?

Der stabile und vorteilhafte starke Euro, massiv gefallene, teilweise bis um 65% reduzierte Preise speziell in Cape Coral und die Einzigartigkeit unseres kleinen Paradieses in Südwestflorida hat dazu geführt, dass Käufer sich nun nach monatelanger Marktbeobachtung auf den Weg machen, um sich Ihren Traum vom Immobilienkauf zu verwirklichen im Sonnenstaat. Mehr als 17.000 Häuser wurden im Jahre 2009 beispielsweise verkauft, dies sind über 70% mehr als im Boomjahr 2005.

Für Käufer gibt es nun in jedem Preissegment attraktive Angebote, günstige sogenannte Foreclosures, die aus Bankeigentum verkauft werden, aber auch hochwertige Luxusimmobilien, Villen oder Grundstücke die natürlich ebenfalls vom dramatischen Marktverfall beeinflusst wurde.

Der ausserordentlich ansprechende Lifestyle, Wasserstrassen mit einer Länge von mehr als 640km, Dutzende von Golfplätzen, die Vielfalt an Stränden und Inseln, Bootstouren in den Golf von Mexiko oder einfach nur der Genuss von 330 Tagen Sonne im Jahr sollten Sie überzeugen !

Markus H. ist staatl. gepr. Immobilienmakler / Realtor in Cape Coral und spezialisiert auf die Suche nach Immobilien für Käufer. Er hilft Ihnen bei der Suche nach Ihrem Wunschobjekt und unterstützt Sie in Ihrer Muttersprache, wenn es um Hausinspektionen, Wertgutachten, Vertragsinhalte oder auch Finanzierungen geht. Mit weitreichenden Kontakten zu Banken, Rechtsanwälten, Einwanderungsanwälten, Steuerberatern, Hausbauern und auch durch die Mitgliedschaft bei der Industrie-und Handelskammer und natürlich die Zugehörigkeit zu der Maklervereinigung in Cape Coral, Florida und der nationalen Vereinigung der USA kann er Ihnen in jedem Bereich zuverlässig und professionell weiterhelfen.

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Sie suchen einen deutschsprachigen Immobilienmakler in den USA. Bitte wählen Sie eine der nachstehenden Regionen aus. Ist Ihre Region nicht aufgeführt, melden Sie sich bei uns (zum Kontaktfomular) und wir suchen für Sie einen deutschsprachigen Makler der ihnen bei der Suche nach Ihrer Traumimmobilien hilft, von der Besichtigung, über die Immobilienbewertung bis zur Finanzierung.

Wie arbeiten Immobilienmakler in der USA? Eine kurze Einführung…

Mit wievielen Maklern sollte ich auf der Suche nach einer Immobilie zusammenarbeiten?

Immobilienmakler in Florida und Texas

Florida – Cape Coral

Florida – Miami

Texas – Houston

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Der internationale Handel ist für Florida äußerst bedeutsam und im Verhältnis zu anderen U.S.-Bundesstaaten von ganz besonderem Gewicht. So betrug im Jahr 1998 allein von Miami und Tampa das gesamte internationale Handelsvolumen, d.h. der Wert aller im- und exportierten Waren, $69 Milliarden. Dies stellt im Vergleich zu dem gesamten Bruttoinlandsprodukt Floridas von etwa $380 Milliarden eine sehr hohe Summe dar. Von diesem Handelsvolumen entfielen auf den Export etwa $38 Milliarden, während der Import sich auf ca. $31 Milliarden belief. Diesem Ergebnis geht ein über das letzte Jahrzehnt stetes Wachstum voraus. Das internationale Handelsvolumen Floridas hat sich allein von 1989 bis 1998 um 145% vergrößert. Im Vergleich dazu stieg das internationale Handelsvolumen der gesamten USA jedoch lediglich um 95%.

Die neue Regierung von Florida unter Gouverneur Jeb Bush versucht nunmehr durch eine fortschrittliche Gesetzgebung, dieses hohe Niveau zu halten und Anreize dafür zu schaffen. daß Florida einen Anziehungspunkt für neue, aber auch für bereits ansässige und expansionswillige Betriebe darstellt. Dabei versucht Florida vor allem mit den sehr aggressiven Staaten Alabama, Georgia, North und South Carolina mitzuhalten, die sich mit lukrativen Vergünstigungen um ausländische Betriebe bemühen. Desweiteren geht es darum, nicht nur den Tourismus zu stärken, sondern im wesentlichen neue Betriebe oder Niederlassungen zu registrieren, die ein auf Dauer erhöhtes internationales Handelsvolumen sowie auch lokales Bruttosozialprodukt garantieren.

Es werden daher einige Vorteile angeboten, die eine Investition in Florida für verschiedene Gewerbe lukrativ gestalten können.

Zunächst bieten sich vielfache Steuervergünstigungen an, wie zum Beispiel die Befreiung von der Florida Körperschaftssteuer bei Kommandit- und Kapitalgesellschaften (Inc. und LLC.) und von der Vermögenssteuer in Bezug auf das Geschäftsinventar, das Stammkapital der Gesellschaft oder auf Transportgüter bis zu 180 Tagen. Auch kann die Mehrwertsteuer (derzeit zwischen 6-7% je nach Gemeinde) bei Gütern entfallen, die in Florida hergestellt worden und für die Ausfuhr aus Florida bestimmt sind. In Betracht kommt ebenfalls der Wegfall der Mehrwertsteuer bei dem Erwerb von Rohmaterialien, die für die Herstellung eines Verkaufsprodukts gebraucht werden, wozu auch Verpackungsmaterial zählt

Neben diesen Investitionsanreizen in Form von steuerlichen Erleichterungen, bietet Florida direkte Subventionen für Firmen oder Betriebe, die sich in Florida niederlassen wollen oder zu expandieren beabsichtigen. Diese staatlichen Investitionsanreize lassen sich in drei Kategorien einteilen:

1. Qualified Target Tax Refund Program (QTI)

Dieses, wie das folgende ORT-Programm, dient vor allem der Schaffung von neuen Arbeitsplätzen. Es soll Betriebe bewegen, sich in Florida niederzulassen, oder bereits bestehende Betriebe veranlassen, nach Florida oder innerhalb von Florida zu expandieren. Es sieht Steuerrückerstattungen in Höhe von $3.000 für jeden neu geschaffenen Arbeitsplatz vor. Dieser Anreiz wird noch auf $6.000 pro Arbeitsplatz erhöht, wenn sich der Betrieb in einer ländlichen Gemeinde oder in einem bereits bestehenden Gewerbegebiet niederläßt. Höhere Prämien sind ebenfalls für solche Firmen möglich, die besonders hohe Löhne zahlen.

Um sich für das QTI-Programm zu qualifizieren, muß der Betrieb zunächst mindestens 10 neue Arbeitsplätze schaffen oder bereits bestehende Betriebe ihre Arbeitsplätze um 10% erhöhen. Die Löhne müssen 15% über dem Durchschnitt der in der Region üblichen Löhne liegen. Schließlich muß der Betrieb einen positiven Einfluß auf die Gemeinde haben, d.h. lokale Unterstützung muß ebenfalls vorhanden sein.

Geeignete Betriebe, Industriezweige oder Tätigkeitsfelder sind insbesondere die Lebensmittelindustrie, Bekleidungsindustrie. Möbel, Papier, Holz, Chemie, Metalle, Stein, Glas, Industriemaschinen, Elektronikteile, Sicherheitstechnik, Versicherungen, Druckereien und Presse, Kommunikationsindustrie, Großhandel und Vertrieb. Die Betriebe müssen indes auch internationale Märkte bedienen und sich auch in anderen U.S.-Bundesstaaten niederlassen können, damit die Vergünstigung als wesentliche Motivation für die Standortwahl Florida gilt.

Außer Betracht bleibt allerdings der Einzelhandel sowie Firmen, die elektronische Geräte herstellen, die weiterverarbeitende Industrie und die Tourismusbranche.

2. Quick Response Training Program (QRT)

Das QRT-Programm sieht einen Subventionsfonds für kundenorientierte Ausund Weiterbildung (customized training) in neuen oder bestehenden Firmen vor. Das Programm ist flexibel aufgebaut, es kann also schnell reagiert werden. Ein lokaler Ausbildungsleiter von einem College, einer technischen Schule oder einer Universität wird den Firmen zur Seite gestellt, um sowohl die Bewerbung als auch die Entwicklung des Programms zu unterstützen. Hat ein Betrieb bereits ein Ausbildungsprogramm, so wird dieser staatliche Ausbildungsleiter das Ausbildungsprogramm leiten, organisieren und überwachen. Er ist dabei auch fiskalischer Bevollmächtigter für den Subventionsfonds. Folgende Aufwendungen können aus dem Fonds erstattet werden: Kosten für das Schulungspersonal, Entwicklung des Ausbildungsplanes, Lehrbücher, Lehrmittel sowie sonstiges Ausbildungsmaterial. Dabei gelten insbesondere Sprachkurse für Angestellte einer Firma als erstattungsfähiges Trainingsgespräch.

3. Economic Development Transportation Fund (Road Fund)

Den örtlichen Regierungen können bis zu zwei Millionen Dollar für die Bildung oder Verbesserung der verkehrstechnischen Infrastruktur zur Verfügung gestellt werden, die diese dann an die investierenden Betriebe weiterleiten. Eine Mindestanzahl zu schaffender Arbeitsplätze gibt es für Anträge auf eine Gewährung von Mitteln aus diesem Fonds bis zu $200.000 nicht. Für einen darüber hinausgehenden Betrag bis zu einer Million Dollar müssen mindestens 100 Vollzeitarbeitsplätze geschaffen werden, für einen Betrag über einer Millionen Dollar mindestens 200 Vollzeitarbeitsplätze. Dies gilt ebenfalls für expandierende Betriebe. Als für dieses Programm geeignete Industrien kommen die bereits unter 1.) genannten Produktionszweige in Betracht. Im Gegensatz zu dem QTI-Programm können sich für den Road Fund auch der Einzelhandel, Hotels und Messezentren bewerben.

Wie man sieht, gibt es durchaus Anreize, sich in Florida niederzulassen. Zwar wird aus diesen Programmen deutlich, daß sie in den meisten Fällen wohl nur für größere Betriebe oder Firmen in Betracht kommen, da nicht unerhebliche Investitionen verlangt werden. Dies soll jedoch auch mittelständige oder auch kleinere Betriebe nicht entmutigen, sich in Florida niederzulassen, zumal davon auszugehen ist, daß die sehr international ausgerichtete Regierung Floridas eventuell noch weitere Programme schaffen oder die Niederlassung ausländischer Unternehmen erleichtern wird.

Der Aufgabe, Firmen und Investoren bei der Auswahl eines Standortes in Florida mit Rat und Tat zur Seite zu stehen, hat sich auch das Enterprise Florida angenommen, eine privatrechtlich organisierte Wirtschaftsförderungsgesellschaft. Enterprise Florida hilft nicht nur großen Firmen, sondern auch Privatinvestoren, sich in Florida geschäftlich niederzulassen und erteilt zu den vorgestellten Investitionsprogrammen weitere Auskünfte. Darüber hinaus arbeitet Enterprise Florida mit lokalen Dienstleistungsanbietern zusammen und hilft somit bei einer Firmengründung in Florida sowie sonstigen wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekten.

(c) 2005 – Rechtsanwalt Alexander Reus
Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar, sondern dient ausschließlich zur allgemeinen Information.

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Wer Geschäfte in den USA betreibt, sollte dafür eine U.S.-Gesellschaft gründen. Dies dient zum einen der Haftungsbeschränkung und zum anderen der Maximierung der Steuerersparnis. Darüber hinaus gehört es zum allgemein üblichen Geschäftsgebaren, dass man in der Form einer juristischen Person agiert.

Es gibt verschiedene Gesellschaftsformen, von denen im Bereich IT, Consulting, Software Development etc. eigentlich nur die ”Corporation” (abgekürzt Corp. oder Inc.) oder die ”Limited Liability Company” (abgekürzt LL.C. oder L.C.) in Betracht kommen. Die LL.C. hat dabei den Vorteil, dass keine Florida Körperschaftssteuern i.H.v. 5.5% anfallen, sondern nur die Bundeskörperschaftssteuer von bis zu 35%.

Eine ”Inc.” hat ”shareholder”, welche die ”directors” wählen. Diese ernennen die ausführenden Organe (president, vice president, secretary, treasurer). Eine ”LL.C.” hat ”member”, welche die ausführenden Organe (Manager, Secretary, Treasurer) wählen. Beide Gesellschaften können Ein-Mann-Gesellschaften sein.

Um eine US-Gesellschaft in Florida zu gründen, muss der ”incorporator” die Gründungsartikel beim Florida Handelsregister einreichen und dort eintragen lassen. Oftmals tritt dabei der betreuende Rechtsanwalt als ”incorporator” auf. Wenn der Name noch zur Verfügung steht, wird die Gesellschaft innerhalb von 7-10 Tagen eingetragen und der ”incorporator” erhält eine Kopie der Gründungsartikel mit einem datierten Eintragungsvermerk sowie einer Firmenkennummer.

Die Gründungsartikel müssen folgendes beinhalten:

Namen der Firma

• Firmensitz
• Namen und Adresse eines Zustellungsbevollmächtigen in Florida, der von Montag bis Freitag von 9-17 Uhr zur Verfügung steht
• Namen und Adressen der Direktoren oder Manager
• Anzahl der ausstellbaren Aktien oder Anteilscheine und Nennwert
• Unterschrift des Firmengründers
• Eintragungsgebühr

Nach der Firmengründung sollte die Firma eine Bundessteuerkennummer beantragen (Federal Employer Identification Number), welche die Firma gegenüber Banken sowie dem Finanzamt identifiziert. Ohne eine solche Steuerkennummer kann die Gesellschaft kein Firmenkonto eröffnen.

Auch interessant: US Firmengründung in 4 Schritten

(c) 2005 – Rechtsanwalt Alexander Reus, J.D. (Germany), J.D., LLM
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Der europäische Käuferstrom nimmt weiter zu

Foreclosures. Früher eher eine Seltenheit im Marktgeschehen, dominieren Sie heute die Angebotslisten in vielen Städten der USA, so eben auch im kleinen Paradies Cape Coral im Südwesten von Florida.
Der Käufer hat verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu erwerben, welche ist denn nun die empfehlenswerte?

Es gibt den normalen Verkauf vom Eigentümer. Durch die Beratung seines Maklers kennt der Verkäufer zwar die Marktsituation, tut sich aber in den meisten Fällen recht schwer, den Angebotspreis bis auf diese vom Fachmann empfohlene Zahl zu senken. Oftmals verlangt er deshalb anfangs einen Betrag, der über dem Marktpreis liegt. Im Laufe der Zeit, meistens begleitet von erfolglosen Anfragen und Besichtigungen sowie nicht akzeptablen Kaufangeboten oder eben auch so gut wie gar keiner Aktivität, wird der Preis dann Stück fuer Stück angepasst.

Beim Short Sales stellt sich das Problem, dass aufgrund der Involvierung des Eigentümers, evtl. dessen Rechtsanwalts und unter Umständen bis zu zwei oder sogar drei finanzierenden Kreditinstituten sich der Zeitraum für die Abwicklung einer Transaktion teilweise bis ins unerträgliche hinauszögert. 6-12 Monate Wartezeit sind keine Seltenheit, die dann allzu oft durch eine einfach Absage abrupt beendet wird.

Somit konzentrieren sich viele Makler und Käufer inzwischen auf die Foreclosures, Eigentum das von den Banken in den Markt abgegeben wird und zuvor von einem Eigentümer zwangsübertragen wurde, der seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen konnte. Der Vorteil bei dieser Art des Verkaufes ist, dass der Zeitrahmen für eine Abwicklung recht vernünftig ist. In der Regel kann man solch einen Kauf innerhalb von 2-3 Wochen zum Abschluss bringen, teilweise sogar schneller, teilweise kann es aber in Einzelfaellen auch zu Verzögerungen seitens der Bank kommen.

Wie läuft dieser Foreclosure-Kauf im einzelnen ab ?

Setzen wir voraus, der Käufer hat mit seinem Makler das Wunschobjekt gefunden. Neben der Erstellung des eigentlichen Kaufangebotes informiert der Makler auch noch über evtl. weitere Dokumente, die ebenfalls ausgefüllt werden müssen und Grundlage für eine Bearbeitung des Angebotes bei der Bank sind, wie z.B. Freistellungserklärungen etc. Wichtig ist, dass bei einem Angebot an die Bank generell eine Bestätigung vorhanden sein muss, die das Vorhandensein der Kaufsumme bestätigt. Im Falle einer Finanzierung ist das sog. “Preapproval”- oder auch “Prequalification”-Dokument notwendig, welches das finanzierende Kreditinstut nach einer ersten Überprüfung der Vermögensverhältnisse des Antragstellers freigibt. Als Barkäufer stellt die Bank des Käufers eine Bestätigung über den Kontostand aus.

Selbstverständlich wird beim Foreclosure-Verkauf in den meisten Fällen ein Barkäufer vorgezogen, da der Bank daran gelegen ist, das Objekt so schnell wie möglich aus dem Bestand zu lösen und nicht das Risiko zu laufen, kurz vor dem Abschluss des Verkaufes doch noch eine negative Situation zu erfahren, weil das finanzierende Institut des Käufers evtl. doch keine finale Zustimmung gibt. Nach der Einreichung des Angebotes und der notwendigen anderen Dokumente kann eine Antwort recht schnell kommen, was der Makler auch in einem Gespräch mit dem Verkaufsagenten bereits vorher grob herausfinden kann. Was hier nun von einem normalen Verkauf abweicht ist der Fakt, dass nicht einfach nur ein angenommener Vertrag zurück zu erwarten ist. Die Bank schickt in diesem Falle vor Annahme des Kaufangebotes ein sogenanntes “Addendum”, einen Anhang an das Kaufangebot, das der Verkäufer unterschreiben muss, um letztendlich ein angenommenes Angebot von der Bank zu erhalten. Die Rücksendung dieses unterschriebenen Anhangs muss normalerweise in kürzester Zeit stattfinden, in den meisten Fällen innerhalb von 24-48 Stunden, versehen mit der angebotenen Anzahlung per Scheck oder Expressüberweisung an die von der Bank beauftragten Notarfirma, die den schriftlichen Abschluss vornimmt.

Mit diesen Anhängen verpflichtet sich der Käufer, die Bank in jedem Fall schadlos zu halten, da Sie zum einen die Immobilie nie selber bewohnt hat und den Zustand nicht beurteilen kann, sich aber auch generell gegen alle Eventualitäten absichern möchte. Unterzeichnet der Käufer den Anhang und nimmt die Bank dann das Angebot an, hat der Käufer trotz dieser Paragraphen weiterhin ein Recht auf die Hausinspektion, um sich ein Bild vom allgemeinen Zustand des Hauses zu verschaffen. Hier kann wie bei jedem anderen Kauf im Notfall immer noch innerhalb der Hausinspektionsfrist vom Kaufrücktrittsrecht Gebrauch gemacht werden.

Sollte die Bank nach Einreichung des Kaufangebotes nicht sofort reagieren, kann dies ein Indiz sein, dass sie mehrere Angebote erhält, diese erst sichten muss und generell auf weitere hofft. Da bei Foreclosures die Listingpreise meist unter dem Marktpreis liegen, kann ein letztendlicher Kaufpreis auch über dem ursprünglich gefragten Preis der Bank liegen. Erhält die Bank nun also mehrere Angebote, evtl. manche sogar mit der gleichen Kaufsumme und ähnlichen oder gleichen Bedingungen im Kaufangebot, kann es sein dass die Bank den Ausruf “highest and best” macht. Hierbei werden die Käufermakler kontaktiert und ihnen mitgeteilt, dass der Käufer innerhalb einer kurzen Frist die Möglichkeit hat, das Angebot einmalig anzupassen, um die Chance auf den Zuschlag zu erhöhen. Die Bank entscheidet dann, welches Angebot sie annimmt, je nachdem wie sie den Kaufpreis im Verhältnis zur Kaufart (Barkauf oder Finanzierung) sieht.

Nach einem angenommenen Vertrag unterscheidet sich zu einem normalen Verkauf nichts mehr. Nach der Hausinspektion ist von Käuferseite bis zum Closing (Kaufabschluss und Eigentumsübertragung) nur noch die Restsumme auf das Treuhandkonto zu überweisen und die notwendigen Dokumente zu unterschreiben, die von der Notarfirma ausgestellt werden (Diese können auch im Heimatland eines internationalen Käufers unterschrieben werden, ggf. ist eine Notarisierung notwendig).
Cape Coral bietet immer noch eine Reichhaltigkeit an Angebot, die seinesgleichen sucht. Der starke Euro, die Vielfalt an Häusern in allen Preisklassen und der Wunsch vieler, ein eigenes Haus im Sonnenstaat zu besitzen, kreiert einen nicht abbrechenden Strom an Käufern, die sich nun ihren Traum verwirklichen wollen. Schreiben Sie uns an für kostenlose Foreclosure-Angebotslisten in allen Preissegmenten, die wir Ihnen komfortabel per email tagesaktuell schicken können, egal ob Sie ein Haus oder einfach nur ein Grundstück suchen. Wir arbeiten auch mit seit Jahrzehnten etablierten Hausbauern zusammen, die Ihre Wünsche und Vorstellungen auf dem Zeichenbrett zur Realität werden lassen – alles zu äusserst attraktiven Preisen. Wir helfen Ihnen gerne bei Ihrem Vorhaben und begleiten Sie mit professionellem Rat und Markterfahrung, zuverlaessig und vertrauenswuerdig.

Ein Beitrag von: (c) Markus Hartwich, P.A. / stattl. gepr. Immobilienmakler
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Florida. Lee County. Immobilienverkäufe haben die Schallgrenze des stärksten Jahres 2005 durchbrochen. Die Talsohle scheint erreicht zu sein!

Der Südwesten Floridas erfreut sich einer gleichbleibend starken Käuferschaft und somit wird das Jahr 2009 das verkaufsstärkste in der Geschichte von Lee County werden. Mehr als 10.000 Einfamilienhäuser wechselten bereits den Eigentümer. Im Vergleich zum Jahr 2007 ist dies mehr als eine Verdopplung, bis Jahresende könnten sich die Zahlen sogar verdreifachen. Annähernd die Hälfte dieser Verkäufe finden im heiss begehrten Cape Coral, dem Paradies des Südwesten Floridas statt, das durch seine mehr als 640 km langen Wasserstrassen eine weltweit einzigartige Eigenschaft besitzt.
Gemäss der Zahlen der Florida Association of Realtors (FAR) ist dies nun inzwischen der 11. Monat in Folge, in dem Verkaufszahlen höher liegen, als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Seit April diesen Jahres werden monatlich mehr als 1.400 Einfamilienhäuser verkauft. Jedoch ist immer noch ausreichend Angebot vorhanden und dieses könnte sogar nochmals aufgestockt werden, sollte eine weitere Welle von Zwangsverkäufen entstehen, bedingt durch die schlechte Prognose des Arbeitsmarktes.

Trotzdessen scheint die Talsohle erreicht zu sein, da sich über die letzten Monate hinweg die Angebots- und tatsächlichen Verkaufspreise immer stärker angenähert haben. Mehr und mehr Käufer greifen bereits auch wieder auf die Verkäufe vom Privateigentümer zu, da auch diese Objekte recht stark von der allgemeinen Marktsituation beeinflusst wurden.

Jedoch stehen “Short Sales” und “Foreclosures” immer noch hoch im Kurs. Diese beiden Arten des Verkaufs differieren leicht von dem durch den Privateigentümer.

Was ist ein “Short Sale”?

Bei einem Short Sale schuldet der Hausbesitzer dem finanzierenden Institut eine höhere Summe als beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. Nach schriftlicher Vereinbarung der Konditionen zwischen Eigentümer und Bank werden meistens mehrere Angebote verschiedener Kaufinteressenten abgewartet, um dann dem höchsten den Zuschlag zu geben.

Die Abwicklung solch einer Transaktion kann extrem lange Warteperioden mit sich bringen, teilweise bis zu 4 oder 5 Monate dauern. Man kann hier zwar das “Schnäppchen” machen, muss sich jedoch der Verzögerungen und auch des schlechten Kommunikationsflusses der Banken bewusst sein und erfährt nach langer, ungewisser Zeit eventuell auch, dass es nicht geklappt hat.

Was ist ein “Foreclosure”?

Bei einem Foreclosure gehört die Immobilie bereits der Bank, man nennt sie auch REO (Real Estate Owned). Die Bank ist nun alleiniger Eigentümer und bestimmt den Verkaufspreis. Bei Foreclosures kommt es den Banken vor allem darauf an, schnell einen soliden Käufer zu finden. Aussagekräftige Dokumente müssen vorgelegt werden, die die finanziellen Möglichkeiten gegenüber der Bank offenlegen.

Wenn ich eine Finanzierung benötige, ist diese in Florida überhaupt noch möglich?

Ja. Im generellen sind Banken immer noch bereit, Finanzierungen für Ausländer anzubieten. Jedoch müssen mindestens 65%-75% Eigenkapital eingebracht werden und der Bank eine solide Einkommensbasis sowie sämtliche Vermögenswerte dargelegt werden. Das erste Heim stellt kein Problem dar, da es als Ferienresidenz oder Zweitwohnsitz betrachtet wird. Sollten Sie jedoch auf der Suche nach 2 oder mehreren Objekten sein, wird die Bank dies mit höchster Wahrscheinlichkeit als einen Investmentkauf sehen, der nach wie vor nicht über eine Finanzierung abdeckbar ist.

Sollte ich nicht das Richtige finden, ist ein Eigenbau preislich attraktiv?

Cape Coral verfügt derzeit über ca. 2.490 Grundstücke die zum Verkauf stehen, davon sind ca. 1.180 am Wasser, von denen ca. 620 Zugang zum Golf von Mexiko haben. Bauvorhaben sind günstiger als je zuvor und darüber hinaus in kürzester Zeit realisierbar. (Bauzeit 2005 ca. 1 Jahr, Bauzeit heute ca. 4 Monate). Ein alteingesessener Hausbauer bietet z.B. ein Haus mit 4 Schlafzimmern, 3 Bädern (insgesamt ca. 250 qm Wohnfläche), Pool, 3 Garagen und vielen Extras für $399.000 an – das Grundstück mit Golfzugang mit bis zu $90.000 inklusive! Sollten Sie also im Angebot der bestehenden Häuser Ihre Vorstellungen nicht erfüllt sehen, können Bauunternehmer Ihren Wunsch mit Sicherheit realisieren – zu einem äusserst attraktiven Preis und auch unter Einsatz einer Baufinanzierung.

Gekauft oder gebaut – wie lasse ich mein Heim verwalten oder vermieten?

Für ausländische Käufer ist mit einer der wichtigsten Entscheidungsgrundlagen, dass ein verantwortungsvoller, professioneller Service die Verwaltung und/oder Vermietung übernimmt. Lassen Sie sich im Detail aufzeigen, wie der Ablauf der Verwaltung ist, welche Abläufe involviert sind und auf welchem Wege Ihr Objekt vermarktet wird. Lassen Sie sich monatlich fixe Kosten aufzeigen, vergleichen Sie Leistungen und prüfen Sie Ihre Verwaltungsfirma auf Herz und Nieren. Fragen Sie nach, wie die Abrechnung variabler Kosten vorgenommen wird, z.B. bei Reparaturen. Wenn Sie nicht da sind, müssen Sie sich blind darauf verlassen können, dass Ihre Interessen im Vordergrund stehen. Sollten Sie kein gutes Gefühl haben, lassen Sie sich zu nichts überreden – seriöse Hausverwaltungen werden Sie nicht unter Druck setzen, einen Vertrag abzuschliessen. Beziehen Sie alle Kosten in Ihre Rechnung ein, die Ihre Immobilie jährlich erzeugen wird – nur so können Sie wirklich entscheiden, ob die erforderliche Kostendeckung gegeben ist. Ihr Makler kann Ihnen hier aus Erfahrung die notwendigen Hinweise geben.

In Cape Coral und Fort Myers stehen immer noch mehr als 9.500 Immobilienobjekte zum Verkauf. Ein immer noch reichhaltiges und vielfältiges Angebot, attraktive Preise, die tendenziell leicht steigende Kaufkraft des Euro und Schweizer Franken gegenüber dem Dollar und Zinssätze auf einem historischen Tiefstand schaffen den Anreiz für unzählige Käufer, sich nun endlich an das Projekt “Eigenheim im Paradies” zu wagen. Die Zeit ist reif – sind Sie bereit?

Ein Beitrag von: (c) Markus Hartwich, P.A. / stattl. gepr. Immobilienmakler
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Die wirtschaftliche Verflechtung zwischen Europa und den USA hat in der Vergangenheit dazu geführt, dass sich viele europäische Betriebe in den Vereinigten Staaten niedergelassen haben. Dieser Trend wurde in den letzten Jahren zwar etwas gebremst, hält jedoch weiter an. Bei der Einstellung von Arbeitnehmern werfen die Besonderheiten des US-amerikanischen Arbeitsrechtes für den Arbeitgeber viele Fragen und Unsicherheiten auf. Entgegen einem weit verbreiteten Vorurteil wird das amerikanische Arbeitsrecht nicht alleine von “hire and fire” bestimmt. Zwar gibt es generell keinen Kündigungsschutz, so dass der Arbeitgeber wesentlich freier mit Arbeitskräften verfahren kann, als dies in Deutschland möglich ist. Andererseits ist das amerikanische Arbeitsrecht im Bereich des Gleichbehandlungsgrundsatzes und der Antidiskriminierungsgesetze stärker ausgeprägt als das deutsche. Nachfolgend sollen die wichtigsten Unterschiede zum deutschen Arbeitsrecht aufgezeigt werden.

I. Anwendbares Recht und Gerichtsstand

Bei Arbeitsverhältnissen, die eine Berührung sowohl zum deutschen als auch amerikanischen Recht aufweisen, ist zunächst abzuklären, welches Recht zur Anwendung gelangt und wo der Gerichtsstand ist. Wird ein Arbeitnehmer nur vorübergehend unter Beibehaltung des deutschen Arbeitsvertrages in die USA entsandt, so bestimmt sich das Arbeitsverhältnis zwar oft nach deutschem Arbeitsrecht. Gleichwohl kann der Arbeitgeber nicht darauf vertrauen, nicht doch in den USA verklagt zu werden. Wenn ein Gerichtsstand in den USA begründet wird, ist die Wahrscheinlichkeit der Anwendung von U.S.-Recht ebenfalls hoch, insbesondere wenn auch lokale Prozessregeln angewendet werden.

Wird das in Deutschland bestehende Arbeitsverhältnis aufgelöst oder ein neues in den USA begründet, so besteht grundsätzlich freie Rechtswahl hinsichtlich des Arbeitsvertrags. Treffen die Vertragsparteien keine ausdrückliche Vereinbarung, so unterliegt das Arbeitsverhältnis dem Recht des Staates, in dem der Arbeitnehmer seine Tätigkeit verrichtet oder in dem sich die Niederlassung, die den Arbeitnehmer eingestellt hat, befindet. Sollte sich allerdings aus einer Gesamtbetrachtung heraus ergeben, dass der Arbeitsvertrag oder das Arbeitsverhältnis engere Verbindungen zu einem anderen Staat aufweist, so ist das Recht dieses Staates anzuwenden. Umstände, die bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung in eine Gesamtbetrachtung einbezogen werden, können beispielsweise die Staatsangehörigkeit der Parteien, die Vertragssprache oder die Währung sein, in der das Gehalt ausbezahlt wird. Darüber hinaus wendet der U.S.-Richter verständlicherweise eher U.S. als deutsches Recht an. Letztendlich gibt es auch Arbeitnehmerschutzgesetze in den USA, die sich nicht vertraglich abbedingen lassen.

Dabei ist zu beachten, dass es in den USA im Gegensatz zur Bundesrepublik Deutschland nicht üblich ist, einen Arbeitsvertrag abzuschließen.

Aufgrund dieser unterschiedlichen Möglichkeiten einer gerichtlichen Auslegung sollten bei Abschluß eines jeden Arbeitsvertrages das anzuwendende Recht und der exklusive Gerichtsstand ausdrücklich bestimmt werden.

II. Arbeitsrecht in den USA am Beispiel des Staates Florida

Das US-amerikanische Arbeitsrecht findet sich verstreut in der Gesetzgebung des Bundes, der einzelnen Bundesstaaten sowie regionaler Körperschaften, in Tarifverträgen, im Common Law und dem “Case law”, und wird nicht zuletzt durch den individuellen Arbeitsvertrag geregelt (falls ein solcher vorliegt).

a) Title VII – United States Code

Zu den wichtigsten arbeitsrechtlichen Vorschriften in den USA zählen die Antidiskriminierungsbestimmungen, die sowohl auf Länder- als auch auf Bundesebene bestehen. Nach Title VII des “Civil Rights Act of 1964” gelten die Antidiskriminierungsgesetze für alle Arbeitgeber, die 15 oder mehr Personen beschäftigen. Allerdings müssen regionale Unterschiede beachtet werden, die eine Erweiterung dieser Bundesregelung vorsehen. So hat beispielsweise der Landkreis Dade-County Miami eine Verordnung erlassen, wonach Arbeitgeber bereits mit 5 oder mehr Arbeitnehmern gewissen lokalen Antidiskriminierungsgesetzen unterliegen, die fast deckungsgleich mit den Bundesgesetzen sind.

Sowohl in Florida als auch auf bundesstaatlicher Ebene genießen U.S. Arbeitnehmer Schutz vor Diskriminierung wegen ihrer Rasse, Hautfarbe, Religion, Geschlecht, Herkunft, Alter oder Behinderung. Florida untersagt zudem die Diskriminierung aufgrund des Familienstandes, HIV oder AIDS-Infektionen und der Sichelzellenanämie (sickle-cell-trait). Schwangere werden über die jeweiligen Antidiskriminierungsgesetze und den “Family and Medical Leave Act” geschützt.

b) Sexual Harrassment

Ein weiterer Bereich der Antidiskriminierungsgesetze liegt im Schutz gegen sexuelle Belästigungen (“sexual harassment”). Als sexuelle Belästigung werden jeder unerwünschte sexuelle Antrag, das Auslegen von eindeutigem Bildmaterial am Arbeitsplatz, anzügliche Blicke, Pfiffe oder Gesten, Kommentare über die körperliche Erscheinung und jeder unerwünschte körperliche Kontakt gewertet. Darüber hinaus regelt dieses Gesetz auch das Ausnutzen einer beruflichen Position, um sexuelle Handlungen zu erwirken oder dulden zu lassen, und verbietet einen unangenehmen Arbeitsplatz (sog. „hostile work environment“).

Diese zum Schutz der Arbeitnehmer erlassenen Gesetze verbieten dem Arbeitgeber jegliche Diskriminierung bei der Einstellung, Bezahlung und der Festlegung von Arbeitsbedingungen. Verstößt ein Arbeitgeber gegen diese Schutzbestimmungen, kann er zu Schadensersatz in erheblicher Höhe, beziehungsweise zur Wiedereinstellung des unter Verstoß gegen die Antidiskriminierungsgesetze rechtswidrig gekündigten Arbeitnehmers verurteilt werden. Zusätzlich kann der Arbeitgeber auch zur Bezahlung der Rechtsanwaltsgebühren des Klägers verurteilt werden, was sonst nicht selbstverständlich wäre.

Hinsichtlich der Klagevoraussetzungen hat der Arbeitnehmer zu beweisen, dass (1) er oder sie Mitglied einer geschützten Gruppe ist; (2) die erforderliche Qualifikation für diesen Arbeitsplatz vorlag; (3) die Kündigung oder die Ablehnung der Einstellung trotz Vorliegen der Qualifikation ausgesprochen, und (4) die Position anschließend mit einer Person besetzt worden ist, die nicht Mitglied einer geschützten Gruppe ist. Diese Beweisführung kann mittels direktem Zeugen- oder Urkundsbeweis, indirektem Anscheinsbeweis oder statistischem Beweis (anhand der Anzahl der unter die Antidiskriminierungsgesetze fallenden Arbeitnehmer innerhalb des Betriebes) geführt werden.

Bei sexuellen Belästigungen muß der Arbeitnehmer nachweisen, dass das Umfeld am Arbeitsplatz unerträglich war oder er/sie zu sexuellen Handlungen oder Duldungen durch einen Vorgesetzten gezwungen wurde und der Arbeitgeber dieses Vorgehen geduldet hat. Dies setzt jedoch die Kenntnis des Arbeitgebers voraus, der somit zumindest vor zivilrechtlichen Folgen eines “Ersttäters” geschützt ist.

c) Rechte des Arbeitnehmers und des Arbeitgebers

Im US-amerikanischen und Florida-Recht gibt es bezüglich der Rechte von Arbeitnehmern und Arbeitgebern einige Besonderheiten, die dem deutschen Gesetz nahezu unbekannt sind:

§ In Florida können Arbeitgeber mit vier (4) oder mehr Beschäftigten bei Einstellungen Alkohol- und Drogentests durchführen lassen. Bei einem bereits bestehenden Arbeitsverhältnis können solche Tests bei begründetem Verdacht auf Drogen- oder Alkoholmißbrauch durchgeführt werden. Solche Verdachtsmomente können sich aus Zeugenaussagen oder abnormen bzw. sprunghaftem Verhalten bei Erbringung der Arbeitsleistung ergeben. Weiterhin können derartige Tests im Rahmen einer obligatorischen Routine-Fitness-Untersuchung durchgeführt werden. Ist das Testergebnis positiv verlaufen oder verweigert der Arbeitnehmer die Teilnahme, hat der Arbeitgeber grundsätzlich ein Kündigungsrecht bzw. das Recht, eine Einstellung zu verweigern.

§ Eine weitere Besonderheit des Arbeitsrechts in Florida ist der “Florida Clean Air Act”. Generell besteht in öffentlichen Gebäuden außerhalb speziell gekennzeichneter Zonen Rauchverbot. Derart geschützte “public places” sind nicht nur Gerichtsgebäude, Regierungsgebäude, Museen und Restaurants, sondern auch jeder Arbeitsplatz. Gestattet ist das Rauchen lediglich in privaten Büros, die der Öffentlichkeit nicht zugänglich sind. Sobald sich der Arbeitsplatz innerhalb einer Raucherzone befindet, muss jeder Arbeitnehmer mit einem Arbeitsplatz innerhalb dieser Zone zustimmen. Verweigert der Arbeitnehmer diese Zustimmung, darf der Arbeitgeber diesen Arbeitsplatz nicht als Raucherzone ausweisen. In einem Gebäude darf nicht mehr als die Hälfte der Fläche als Raucherzone ausgewiesen werden. Einige Örtlichkeiten sind gänzlich ausgenommen und dürfen keine Raucherzonen ausweisen: Fahrstühle, Treppenhäuser, Wartezimmer, Schulbusse etc..

§ Aufgrund des “Convenience Store Security Acts” müssen Betriebe, die ihr Geschäft nachts offenhalten, zahlreiche Sicherheitsbestimmungen zum Schutz der Arbeitnehmer beachten. Diese Sicherheitsvorkehrungen umfassen unter anderem das Aufstellen einer Überwachungskamera. Waren Mitarbeiter des Geschäftsbetriebes bereits Opfer eines Überfalles, so greifen verstärkte Sicherheitsvorschriften ein, die der Geschäftsinhaber zu erfüllen hat, darunter der Einbau von kugelsicherem Glas und die Bereitstellung von bewaffnetem Sicherheitspersonal.

d) Vergütungsvorschriften und Arbeitszeit

Bundesrechtlich liegt der zu zahlende Mindestlohn von erwachsenen Arbeitnehmern nach dem “Fair Labor Standards Act” derzeit bei $5.15 pro Stunde. Für Beschäftigte im Servicebereich, die regelmäßig Trinkgelder erhalten, liegt der vom Arbeitgeber zu zahlende Mindestlohn bei $2.13 pro Stunde, wobei eine Aufstockung der Vergütung zu erfolgen hat, wenn der Arbeitnehmer mit Hilfe der Trinkgelder nicht den Mindestlohn von $5.15 erreicht. Weitere Besonderheiten gelten für jugendliche und behinderte Arbeitnehmer, die unterhalb des Mindestlohns beschäftigt werden können.

Die wöchentliche Arbeitszeit der meisten Arbeitnehmer liegt bei 40 Stunden. Überstunden müssen bundesgesetzlich zusätzlich vergütet werden, wenn die tägliche Arbeitszeit um mehr als 1 ½ Stunden überschritten wird. In Florida müssen Überstunden erst ab 10 Stunden Arbeitszeit pro Tag vergütet werden. Leitende Angestellte und Führungskräfte sind von dieser Regelung ausgenommen.

e) At-will-employment

Während das deutsche Arbeitsrecht die Dispositionsfreiheit von Arbeitgebern bei der Kündigung von Arbeitnehmern erheblich einschränkt und von der Schutzbedürftigkeit des schwächeren Arbeitnehmers ausgeht, existiert in den Vereinigten Staaten außerhalb tariflicher Verträge generell kein Kündigungsschutz. Das US-amerikanische Arbeitsrecht basiert auf der Freiheit der Vertragsparteien, jederzeit eigenverantwortlich eine Entscheidung über den Fortbestand des Arbeitsverhältnisses treffen zu können. Der durchschnittliche amerikanische Arbeitnehmer wechselt während seines Berufslebens den Arbeitsplatz etwa acht Mal. Wenn überhaupt ein schriftlicher Arbeitsvertrag abgeschlossen wird, wird dieser in den Vereinigten Staaten zumeist als “at-will-employment” (Arbeitsverhältnis auf Widerruf) ausgestaltet. Sowohl der Arbeitnehmer als auch der Arbeitgeber können bei dieser Vertragsart die Beschäftigung grundsätzlich zu jeder Zeit beenden, ohne dafür eine Begründung angeben zu müssen.

f) Kündigung von Arbeitnehmern

Eingeschränkt wird das Kündigungsrecht lediglich vertraglich oder insoweit, als nicht aus gesetzlich vorgesehenen Gründen heraus eine Kündigung ausgesprochen werden darf. Solche Gründe sind bundesstaatlich oder einzelstaatlich geschützte Rechte, wie beispielsweise Diskriminierung aufgrund des Alters, einer Behinderung, der Rasse oder des Geschlechts. Weiterhin ist eine Kündigung unrechtmäßig, wenn dadurch gegen die Grundsätze der “Public Policy” verstoßen wird. Ein Arbeitnehmer darf demzufolge nicht entlassen werden, wenn er sich weigert, für seinen Arbeitgeber eine rechtswidrige Handlung zu begehen, oder wenn er einer Gewerkschaft beitreten möchte. Darüber hinaus ist ein Arbeitnehmer davor geschützt, dass er aufgrund einer eingereichten Beschwerde entlassen wird (“retaliatory termination”).

III. Neuere Entwicklung des Arbeitsrechts

Während gewerkschaftlich organisierte Arbeitnehmer umfangreiche Rechte auf Grund der gewerkschaftlich ausgearbeiteten Verträge besitzen, sind nicht organisierte Arbeitskäfte, die die Mehrzahl der Arbeitnehmer in den Vereinigten Staaten darstellen, relativ ungeschützt.

Als problematisch und für die Entwicklung des amerikanischen Arbeitsrechts sehr weitreichend wird eine neuere Entscheidung gewertet, wonach nunmehr jeder Arbeitnehmer das Recht auf die Anwesenheit eines Arbeitskollegen bei einem Gespräch mit seinem Arbeitgeber hat, bei dem der Arbeitnehmer ernsthaft davon ausgehen kann, dass es zu einem Disziplinarverfahren oder zu einer Kündigung durch den Arbeitgeber führen könnte. Dieses Recht sollte ursprünglich die Ungleichheit der Verhandlungsposition der beiden Parteien beenden und galt zunächst ausschließlich für gewerkschaftlich organisierte Arbeitsplätze. Nunmehr wurde dieses Recht auf sämtliche Arbeitnehmer ausgedehnt.

Diese Entscheidung könnte die Aktivitäten und Anstrengungen der Gewerkschaften zur Organisierung der Arbeitnehmer ausweiten, indem Arbeitnehmer künftig dazu animiert werden, angebliche Verletzungen des NLRA-Gesetzes durch die Behauptung, der Arbeitgeber habe dem Arbeitnehmer nicht gestattet, einen Kollegen oder Vertreter hinzuzuziehen, dem NLRB (National Labor Relations Board / Nationale Behörde der Tarifparteien) zur Anzeige zu bringen. Der gekündigte Arbeitnehmer könnte auf diesen Umweg eine gerichtliche Entscheidung über die Wirksamkeit der Kündigung herbeiführen. Arbeitgeber sollten diese Entscheidung daher künftig bei entsprechenden Mitarbeitergesprächen beachten.

IV. Zusammenfassung

Einer von vielen Gründen für das wirtschaftliche Wachstum und das hohe Beschäftigungsniveau in Florida liegt im flexiblen Arbeitsrecht begründet. Sowohl in den Vereinigten Staaten wie auch in Europa ist zunehmend die Neigung zu einer Überregulierung wenn auch auf unterschiedlichen Gebieten des Arbeitsrechts, zu verspüren. Wie sich in Europa gezeigt hat, führen solche Bestrebungen jedoch nicht zu dem gewünschten Schutz der Arbeitnehmer. Sie tragen vielmehr zu einer Zurückhaltung bei der Einstellung von Arbeitnehmern bei, was sich langfristig nachteilig auf die Beschäftigungszahl auswirkt und somit zu einem gegenteiligen Effekt führt.

In Florida ist das Verhältnis von Arbeitnehmern zu Arbeitgeber noch so geregelt, dass das Beschäftisgungsrisiko nicht alleine beim Arbeitgeber liegt. Dies hat erheblich zum Aufschwung in Florida geführt und ermöglicht vor allem auch ausländischen Unternehmen bei guter arbeitsrechtlicher Planung eine Expansion in die USA ohne das übliche deutsche Kündigungsrisiko.

(c) 2004 – Rechtsanwalt Alexander Reus, drrt.com
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