Möchten Sie sich Ihren Traum vom Einfamilienhaus mit Wassergrundstück in Südwestflorida in Cape Coral oder Fort Myers verwirklichen?

Der stabile und vorteilhafte starke Euro, massiv gefallene, teilweise bis um 65% reduzierte Preise speziell in Cape Coral und die Einzigartigkeit unseres kleinen Paradieses in Südwestflorida hat dazu geführt, dass Käufer sich nun nach monatelanger Marktbeobachtung auf den Weg machen, um sich Ihren Traum vom Immobilienkauf zu verwirklichen im Sonnenstaat. Mehr als 17.000 Häuser wurden im Jahre 2009 beispielsweise verkauft, dies sind über 70% mehr als im Boomjahr 2005.

Für Käufer gibt es nun in jedem Preissegment attraktive Angebote, günstige sogenannte Foreclosures, die aus Bankeigentum verkauft werden, aber auch hochwertige Luxusimmobilien, Villen oder Grundstücke die natürlich ebenfalls vom dramatischen Marktverfall beeinflusst wurde.

Der ausserordentlich ansprechende Lifestyle, Wasserstrassen mit einer Länge von mehr als 640km, Dutzende von Golfplätzen, die Vielfalt an Stränden und Inseln, Bootstouren in den Golf von Mexiko oder einfach nur der Genuss von 330 Tagen Sonne im Jahr sollten Sie überzeugen !

Markus H. ist staatl. gepr. Immobilienmakler / Realtor in Cape Coral und spezialisiert auf die Suche nach Immobilien für Käufer. Er hilft Ihnen bei der Suche nach Ihrem Wunschobjekt und unterstützt Sie in Ihrer Muttersprache, wenn es um Hausinspektionen, Wertgutachten, Vertragsinhalte oder auch Finanzierungen geht. Mit weitreichenden Kontakten zu Banken, Rechtsanwälten, Einwanderungsanwälten, Steuerberatern, Hausbauern und auch durch die Mitgliedschaft bei der Industrie-und Handelskammer und natürlich die Zugehörigkeit zu der Maklervereinigung in Cape Coral, Florida und der nationalen Vereinigung der USA kann er Ihnen in jedem Bereich zuverlässig und professionell weiterhelfen.

Ihre Immobilien Anfrage

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Dieser Staat ist auch bekannt als „Land of Enchantment“ (das Land der Verzauberung). Dabei sind es nicht nur die Landschaften mit den abgerissenen Tafelebenen, riesigen Wüsten, bewaldeten Bergen, felsigen Gipfeln und dem strahlend blauen Himmel darüber, die einen verzaubern, sondern auch die kulturellen Sehenswürdigkeiten. In New Mexico haben die indianische, spanischamerikanische und angloamerikanische Kultur dem Staat ein reiches kulturelles Erbe beschert und zu seinem kraftvollen, einzigartigen Charakter beigetragen.

In New Mexico herrscht eine geschichtsträchtige Atmosphäre. Als Francisco Vasquez de Coronado und seine Spanier 1540 auf der Suche nach den sieben Städten von Cibola hier ankamen, hatten die Pueblolndianer eine blühende Zivilisation an den Ufern des Rio Grande. Einige dieser Pueblos gibt es noch heute, sie haben sich über die Jahrhunderte hinweg wenig verändert. Manche beweisen die Existenz einer sogar noch weiter als die Pueblos zurückliegenden fortschrittlichen Zivilisation.

Albuquerque, die größte Stadt New Mexikos, befindet sich nahe der Mitte des Staates am Rio Grande, eingebettet im Schatten der alles überragenden Sandia Mountains. Im Herzen der Stadt befindet sich die historische Old Town mit ihrer alten spanischen Plaza, um die sich die Häuser aus Adobeziegeln reihen. Das indianische Kulturzentrum, das von 19 Indianerorganisationen als Museum, Kunstgalerie, Theater und Verkaufsstelle für indianische Kunst und Kunsthandwerk geführt wird, ist eine der Hauptattraktionen.
Direkt hinter der Stadt befördert die Bahn Sandia Peak Aerial Tram ihre Passagiere 4,3 km weit zu einem Restaurant auf 3.255 Meter Höhe, von wo aus man eine wundervolle Aussicht über das Umland genießen kann. Im Winter kann man hier Ski laufen.

Wenn man von einem kulturellen Herzen des Südwestens sprechen kann, so befindet sich dieses im 380 Jahre alten Santa Fe. Santa Fe hat 56.000 Einwohner, verfügt über eine Oper, ein Kammerorchester und ein Programmtheater. Es gilt als eines der größten Zentren der kreativen Kunst in Amerika.
Santa Fe liegt auf 2.134 Meter Höhe im Vorgebirge der SangredeCristoBerge. Ein großer Teil der Stadt sieht noch so aus wie im 19. Jahrhundert mit niedrigen Adobehäusern, spanischen und indianischen Verzierungen und engen, gewundenen Straßen um eine alte Plaza. Der Gouverneurspalast, der 1610 gebaut wurde, ist das älteste öffentliche Gebäude in den Vereinigten Staaten.
Die Indianer breiten hier noch immer ihre Decken aus und stellen ihren Schmuck, ihre Webereien und Keramik im Schatten des Palasttores aus. Als weitere historische Gebäude sind noch die Kathedrale St. Francis und die Mission San Miguel erhalten, die älteste, noch in Benutzung befindliche Kirche der Vereinigten Staaten (1610).

Südlich von Albuquerque und nördlich bis nach Taos heißen neunzehn Indianerdörfer die Besucher willkommen. Viele haben Museen und Kulturzentren, wo Sie handgearbeiteten Schmuck, Keramik, Web arbeiten und andere charakteristische Kunsthandwerksgegenstände erwerben können. Manchmal können Sie in den Dörfern sogar Indianertänze und religiöse Zeremonien miterleben und Spezialitäten wie indianisches Brot kosten.

Im Südosten New Mexikos steht im Nationalpark Carlsbad Caverns einer der größten und spektakulärsten Kalkhöhlenkomplexe der Welt unter Naturschutz. Es handelt sich um ein phantastisches Untergrundnetz von Höhlen, Säulen, Skulpturen und feinen Kalkgebilden, von denen ein Raum 549 Meter lang und 78 Meter hoch ist.

New Mexico Links

• Link zur offizielle Seite des Bundesstaates
• Tourismus Seite New Mexico

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Der europäische Käuferstrom nimmt weiter zu

Foreclosures. Früher eher eine Seltenheit im Marktgeschehen, dominieren Sie heute die Angebotslisten in vielen Städten der USA, so eben auch im kleinen Paradies Cape Coral im Südwesten von Florida.
Der Käufer hat verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu erwerben, welche ist denn nun die empfehlenswerte?

Es gibt den normalen Verkauf vom Eigentümer. Durch die Beratung seines Maklers kennt der Verkäufer zwar die Marktsituation, tut sich aber in den meisten Fällen recht schwer, den Angebotspreis bis auf diese vom Fachmann empfohlene Zahl zu senken. Oftmals verlangt er deshalb anfangs einen Betrag, der über dem Marktpreis liegt. Im Laufe der Zeit, meistens begleitet von erfolglosen Anfragen und Besichtigungen sowie nicht akzeptablen Kaufangeboten oder eben auch so gut wie gar keiner Aktivität, wird der Preis dann Stück fuer Stück angepasst.

Beim Short Sales stellt sich das Problem, dass aufgrund der Involvierung des Eigentümers, evtl. dessen Rechtsanwalts und unter Umständen bis zu zwei oder sogar drei finanzierenden Kreditinstituten sich der Zeitraum für die Abwicklung einer Transaktion teilweise bis ins unerträgliche hinauszögert. 6-12 Monate Wartezeit sind keine Seltenheit, die dann allzu oft durch eine einfach Absage abrupt beendet wird.

Somit konzentrieren sich viele Makler und Käufer inzwischen auf die Foreclosures, Eigentum das von den Banken in den Markt abgegeben wird und zuvor von einem Eigentümer zwangsübertragen wurde, der seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen konnte. Der Vorteil bei dieser Art des Verkaufes ist, dass der Zeitrahmen für eine Abwicklung recht vernünftig ist. In der Regel kann man solch einen Kauf innerhalb von 2-3 Wochen zum Abschluss bringen, teilweise sogar schneller, teilweise kann es aber in Einzelfaellen auch zu Verzögerungen seitens der Bank kommen.

Wie läuft dieser Foreclosure-Kauf im einzelnen ab ?

Setzen wir voraus, der Käufer hat mit seinem Makler das Wunschobjekt gefunden. Neben der Erstellung des eigentlichen Kaufangebotes informiert der Makler auch noch über evtl. weitere Dokumente, die ebenfalls ausgefüllt werden müssen und Grundlage für eine Bearbeitung des Angebotes bei der Bank sind, wie z.B. Freistellungserklärungen etc. Wichtig ist, dass bei einem Angebot an die Bank generell eine Bestätigung vorhanden sein muss, die das Vorhandensein der Kaufsumme bestätigt. Im Falle einer Finanzierung ist das sog. “Preapproval”- oder auch “Prequalification”-Dokument notwendig, welches das finanzierende Kreditinstut nach einer ersten Überprüfung der Vermögensverhältnisse des Antragstellers freigibt. Als Barkäufer stellt die Bank des Käufers eine Bestätigung über den Kontostand aus.

Selbstverständlich wird beim Foreclosure-Verkauf in den meisten Fällen ein Barkäufer vorgezogen, da der Bank daran gelegen ist, das Objekt so schnell wie möglich aus dem Bestand zu lösen und nicht das Risiko zu laufen, kurz vor dem Abschluss des Verkaufes doch noch eine negative Situation zu erfahren, weil das finanzierende Institut des Käufers evtl. doch keine finale Zustimmung gibt. Nach der Einreichung des Angebotes und der notwendigen anderen Dokumente kann eine Antwort recht schnell kommen, was der Makler auch in einem Gespräch mit dem Verkaufsagenten bereits vorher grob herausfinden kann. Was hier nun von einem normalen Verkauf abweicht ist der Fakt, dass nicht einfach nur ein angenommener Vertrag zurück zu erwarten ist. Die Bank schickt in diesem Falle vor Annahme des Kaufangebotes ein sogenanntes “Addendum”, einen Anhang an das Kaufangebot, das der Verkäufer unterschreiben muss, um letztendlich ein angenommenes Angebot von der Bank zu erhalten. Die Rücksendung dieses unterschriebenen Anhangs muss normalerweise in kürzester Zeit stattfinden, in den meisten Fällen innerhalb von 24-48 Stunden, versehen mit der angebotenen Anzahlung per Scheck oder Expressüberweisung an die von der Bank beauftragten Notarfirma, die den schriftlichen Abschluss vornimmt.

Mit diesen Anhängen verpflichtet sich der Käufer, die Bank in jedem Fall schadlos zu halten, da Sie zum einen die Immobilie nie selber bewohnt hat und den Zustand nicht beurteilen kann, sich aber auch generell gegen alle Eventualitäten absichern möchte. Unterzeichnet der Käufer den Anhang und nimmt die Bank dann das Angebot an, hat der Käufer trotz dieser Paragraphen weiterhin ein Recht auf die Hausinspektion, um sich ein Bild vom allgemeinen Zustand des Hauses zu verschaffen. Hier kann wie bei jedem anderen Kauf im Notfall immer noch innerhalb der Hausinspektionsfrist vom Kaufrücktrittsrecht Gebrauch gemacht werden.

Sollte die Bank nach Einreichung des Kaufangebotes nicht sofort reagieren, kann dies ein Indiz sein, dass sie mehrere Angebote erhält, diese erst sichten muss und generell auf weitere hofft. Da bei Foreclosures die Listingpreise meist unter dem Marktpreis liegen, kann ein letztendlicher Kaufpreis auch über dem ursprünglich gefragten Preis der Bank liegen. Erhält die Bank nun also mehrere Angebote, evtl. manche sogar mit der gleichen Kaufsumme und ähnlichen oder gleichen Bedingungen im Kaufangebot, kann es sein dass die Bank den Ausruf “highest and best” macht. Hierbei werden die Käufermakler kontaktiert und ihnen mitgeteilt, dass der Käufer innerhalb einer kurzen Frist die Möglichkeit hat, das Angebot einmalig anzupassen, um die Chance auf den Zuschlag zu erhöhen. Die Bank entscheidet dann, welches Angebot sie annimmt, je nachdem wie sie den Kaufpreis im Verhältnis zur Kaufart (Barkauf oder Finanzierung) sieht.

Nach einem angenommenen Vertrag unterscheidet sich zu einem normalen Verkauf nichts mehr. Nach der Hausinspektion ist von Käuferseite bis zum Closing (Kaufabschluss und Eigentumsübertragung) nur noch die Restsumme auf das Treuhandkonto zu überweisen und die notwendigen Dokumente zu unterschreiben, die von der Notarfirma ausgestellt werden (Diese können auch im Heimatland eines internationalen Käufers unterschrieben werden, ggf. ist eine Notarisierung notwendig).
Cape Coral bietet immer noch eine Reichhaltigkeit an Angebot, die seinesgleichen sucht. Der starke Euro, die Vielfalt an Häusern in allen Preisklassen und der Wunsch vieler, ein eigenes Haus im Sonnenstaat zu besitzen, kreiert einen nicht abbrechenden Strom an Käufern, die sich nun ihren Traum verwirklichen wollen. Schreiben Sie uns an für kostenlose Foreclosure-Angebotslisten in allen Preissegmenten, die wir Ihnen komfortabel per email tagesaktuell schicken können, egal ob Sie ein Haus oder einfach nur ein Grundstück suchen. Wir arbeiten auch mit seit Jahrzehnten etablierten Hausbauern zusammen, die Ihre Wünsche und Vorstellungen auf dem Zeichenbrett zur Realität werden lassen – alles zu äusserst attraktiven Preisen. Wir helfen Ihnen gerne bei Ihrem Vorhaben und begleiten Sie mit professionellem Rat und Markterfahrung, zuverlaessig und vertrauenswuerdig.

Ein Beitrag von: (c) Markus Hartwich, P.A. / stattl. gepr. Immobilienmakler
Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar, sondern dient ausschließlich zur allgemeinen Information.

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Florida. Lee County. Immobilienverkäufe haben die Schallgrenze des stärksten Jahres 2005 durchbrochen. Die Talsohle scheint erreicht zu sein!

Der Südwesten Floridas erfreut sich einer gleichbleibend starken Käuferschaft und somit wird das Jahr 2009 das verkaufsstärkste in der Geschichte von Lee County werden. Mehr als 10.000 Einfamilienhäuser wechselten bereits den Eigentümer. Im Vergleich zum Jahr 2007 ist dies mehr als eine Verdopplung, bis Jahresende könnten sich die Zahlen sogar verdreifachen. Annähernd die Hälfte dieser Verkäufe finden im heiss begehrten Cape Coral, dem Paradies des Südwesten Floridas statt, das durch seine mehr als 640 km langen Wasserstrassen eine weltweit einzigartige Eigenschaft besitzt.
Gemäss der Zahlen der Florida Association of Realtors (FAR) ist dies nun inzwischen der 11. Monat in Folge, in dem Verkaufszahlen höher liegen, als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Seit April diesen Jahres werden monatlich mehr als 1.400 Einfamilienhäuser verkauft. Jedoch ist immer noch ausreichend Angebot vorhanden und dieses könnte sogar nochmals aufgestockt werden, sollte eine weitere Welle von Zwangsverkäufen entstehen, bedingt durch die schlechte Prognose des Arbeitsmarktes.

Trotzdessen scheint die Talsohle erreicht zu sein, da sich über die letzten Monate hinweg die Angebots- und tatsächlichen Verkaufspreise immer stärker angenähert haben. Mehr und mehr Käufer greifen bereits auch wieder auf die Verkäufe vom Privateigentümer zu, da auch diese Objekte recht stark von der allgemeinen Marktsituation beeinflusst wurden.

Jedoch stehen “Short Sales” und “Foreclosures” immer noch hoch im Kurs. Diese beiden Arten des Verkaufs differieren leicht von dem durch den Privateigentümer.

Was ist ein “Short Sale”?

Bei einem Short Sale schuldet der Hausbesitzer dem finanzierenden Institut eine höhere Summe als beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. Nach schriftlicher Vereinbarung der Konditionen zwischen Eigentümer und Bank werden meistens mehrere Angebote verschiedener Kaufinteressenten abgewartet, um dann dem höchsten den Zuschlag zu geben.

Die Abwicklung solch einer Transaktion kann extrem lange Warteperioden mit sich bringen, teilweise bis zu 4 oder 5 Monate dauern. Man kann hier zwar das “Schnäppchen” machen, muss sich jedoch der Verzögerungen und auch des schlechten Kommunikationsflusses der Banken bewusst sein und erfährt nach langer, ungewisser Zeit eventuell auch, dass es nicht geklappt hat.

Was ist ein “Foreclosure”?

Bei einem Foreclosure gehört die Immobilie bereits der Bank, man nennt sie auch REO (Real Estate Owned). Die Bank ist nun alleiniger Eigentümer und bestimmt den Verkaufspreis. Bei Foreclosures kommt es den Banken vor allem darauf an, schnell einen soliden Käufer zu finden. Aussagekräftige Dokumente müssen vorgelegt werden, die die finanziellen Möglichkeiten gegenüber der Bank offenlegen.

Wenn ich eine Finanzierung benötige, ist diese in Florida überhaupt noch möglich?

Ja. Im generellen sind Banken immer noch bereit, Finanzierungen für Ausländer anzubieten. Jedoch müssen mindestens 65%-75% Eigenkapital eingebracht werden und der Bank eine solide Einkommensbasis sowie sämtliche Vermögenswerte dargelegt werden. Das erste Heim stellt kein Problem dar, da es als Ferienresidenz oder Zweitwohnsitz betrachtet wird. Sollten Sie jedoch auf der Suche nach 2 oder mehreren Objekten sein, wird die Bank dies mit höchster Wahrscheinlichkeit als einen Investmentkauf sehen, der nach wie vor nicht über eine Finanzierung abdeckbar ist.

Sollte ich nicht das Richtige finden, ist ein Eigenbau preislich attraktiv?

Cape Coral verfügt derzeit über ca. 2.490 Grundstücke die zum Verkauf stehen, davon sind ca. 1.180 am Wasser, von denen ca. 620 Zugang zum Golf von Mexiko haben. Bauvorhaben sind günstiger als je zuvor und darüber hinaus in kürzester Zeit realisierbar. (Bauzeit 2005 ca. 1 Jahr, Bauzeit heute ca. 4 Monate). Ein alteingesessener Hausbauer bietet z.B. ein Haus mit 4 Schlafzimmern, 3 Bädern (insgesamt ca. 250 qm Wohnfläche), Pool, 3 Garagen und vielen Extras für $399.000 an – das Grundstück mit Golfzugang mit bis zu $90.000 inklusive! Sollten Sie also im Angebot der bestehenden Häuser Ihre Vorstellungen nicht erfüllt sehen, können Bauunternehmer Ihren Wunsch mit Sicherheit realisieren – zu einem äusserst attraktiven Preis und auch unter Einsatz einer Baufinanzierung.

Gekauft oder gebaut – wie lasse ich mein Heim verwalten oder vermieten?

Für ausländische Käufer ist mit einer der wichtigsten Entscheidungsgrundlagen, dass ein verantwortungsvoller, professioneller Service die Verwaltung und/oder Vermietung übernimmt. Lassen Sie sich im Detail aufzeigen, wie der Ablauf der Verwaltung ist, welche Abläufe involviert sind und auf welchem Wege Ihr Objekt vermarktet wird. Lassen Sie sich monatlich fixe Kosten aufzeigen, vergleichen Sie Leistungen und prüfen Sie Ihre Verwaltungsfirma auf Herz und Nieren. Fragen Sie nach, wie die Abrechnung variabler Kosten vorgenommen wird, z.B. bei Reparaturen. Wenn Sie nicht da sind, müssen Sie sich blind darauf verlassen können, dass Ihre Interessen im Vordergrund stehen. Sollten Sie kein gutes Gefühl haben, lassen Sie sich zu nichts überreden – seriöse Hausverwaltungen werden Sie nicht unter Druck setzen, einen Vertrag abzuschliessen. Beziehen Sie alle Kosten in Ihre Rechnung ein, die Ihre Immobilie jährlich erzeugen wird – nur so können Sie wirklich entscheiden, ob die erforderliche Kostendeckung gegeben ist. Ihr Makler kann Ihnen hier aus Erfahrung die notwendigen Hinweise geben.

In Cape Coral und Fort Myers stehen immer noch mehr als 9.500 Immobilienobjekte zum Verkauf. Ein immer noch reichhaltiges und vielfältiges Angebot, attraktive Preise, die tendenziell leicht steigende Kaufkraft des Euro und Schweizer Franken gegenüber dem Dollar und Zinssätze auf einem historischen Tiefstand schaffen den Anreiz für unzählige Käufer, sich nun endlich an das Projekt “Eigenheim im Paradies” zu wagen. Die Zeit ist reif – sind Sie bereit?

Ein Beitrag von: (c) Markus Hartwich, P.A. / stattl. gepr. Immobilienmakler
Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar, sondern dient ausschließlich zur allgemeinen Information.

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