1. Meistens arbeitet der Verkäufer einer Immobilien mit dem Immobilienmakler in der USA zusammen und bezahlt diesen auch. Die Provision liegt meist zwischen 4-6%.

2. Alle Makler einer Region haben Zugriff auf sämtliche Immobilien Ihrer Region, die alle angeboten werden können.

3. Im wichtigsten Maklerverband National Association of Realtors (NAR) sind über 1 Millionen Mitglieder angeschlossen, das sind ungefähr 90% aller amerikanischen Makler.

4. Mit dem Multi-Listing-System (MLS) arbeiten die Makler sehr stark zusammen und können über diese Datenbank gemeinsam Abschlüsse durchführen. Hier werden beispielsweise Alleinaufträge und Provisionsteilungen dokumentiert. Es gibt verschiedene MLS für die unterschiedlichen Regionen.

5. Mit der Competitive Market Analyse (CMA) können vergleichbare, derzeit angebotene und bereits verkaufte Immobilien, mit dem eigenen Objekt verglichen werden. Datenbasis ist das MLS der jeweiligen Region. Somit kann ein realistischer Preis ermittelt werden.

6. Meistens werden Makleralleinaufträge für einige Monate geschlossen, in dem wichtige Details und die Provision festgehalten werden.

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I. U.S.-Immobilienerwerb

“Do’s and Don’ts” – Übersicht

II. Ablauf einer Immobilieninvestition in den USA

1. Auswahl eines Immobilienmaklers, Maklerkommission
2. Auswahl eines lokalen Rechtsanwalts und Steuerberaters, Gebührenstruktur
3. Vertragsgestaltung (Eigentumswohnung, Gewerbeobjekte)
4. Vertragsabschluß, Anzahlung, Rücktrittsrecht
5. Inspektionen
6. Finanzierung
7. Auflassung – Closing, Eintragung – Recording
8. Sonstiges

III. Steuerliche Aspekte der Immobilieninvestititon

1. Grundsteuer (“Real Property Tax”)
2. Einkommensteuer/DBA
3. Erbschaftsteuer/DBA
4. Schenkungsteuer/DBA
5. Gewinnsteuer (“Capital Gains Tax”)

IV. Gesellschaftsrechtliche Aspekte der Immobilieninvestition

1. Grundsätzliche Überlegungen
2. Corporation
3. Limited Liability Corporation
4. Off-Shore-Gesellschaften

V. Einwanderungsrechtliche Aspekte der Immobilieninvestition

1. Visa Waiver Program
2. B-l/B-2 Visum
3. Handelsvisum E-1/Investorenvisum E-2
4. Arbeitsvisum H-1B für besondere Berufszweige
5. Transfervisum L-1A/B für internationale Unternehmen
6. Daueraufenthaltsberechtigung (“Green Card”) durch Arbeit, Familie oder Lotterie
7. Familienangehörige (Arbeitserlaubnis für L-1 oder E Gatten)

I. U.S.-Immobilienerwerb – „Do‘s and Don’ts“ – Übersicht

Bei dem Erwerb einer U.S.-Wohnimmobilie sollten deutsche Käufer folgende Punkte
beachten, bei Gewerbeimmobilien kommen noch zusätzliche Aspekte hinzu:

1. Suchen Sie sich einen Makler Ihres Vertrauens und arbeiten Sie ausschließlich mit diesem zusammen. Sie können mit diesem Makler sämtliche Grundstücke besichtigen, da er über das sog. „Multiple Listing“ System Zugang zu sämtlichen angebotenen Immobilien hat. Da die Makler sich die Maklercourtage teilen, ergeben sich dadurch auch keine Mehrkosten für den Käufer. Die Maklercourtage beträgt bei bebauten Grundstücken 7% und bei unbebauten Grundstücken 10% des Kaufpreises, und wird in der Regel vom Verkäufer bezahlt.
2. Wählen Sie einen Rechtsanwalt sowie einen Steuerberater aus, die sich im internationalen Geschäftsverkehr auskennen. Diese können Ihnen ein auf Ihre speziellen Verhältnisse zugeschnittenes Investitionskonzept ausarbeiten, in dem insbesondere die für Sie relevanten Steuerkonsequenzen in den USA und in Deutschland berücksichtigt werden.
3. Unterschreiben Sie einen Vertrag nur, nachdem Sie sich über alle Einzelheiten im Klaren sind. Da Ihnen das amerikanische Rechtssystem nicht bekannt ist, sollten Sie auf alle Fälle vor Vertragsabschluß und nicht erst vor dem Closing einen U.S.-Anwalt konsultieren.
4. Achten Sie bei Anzahlungen an einen Bauherren, welche 10% des Kaufpreises überschreiten, darauf, dass diese Anzahlungen auf einem Anderkonto („Escrow“) hinterlegt werden und somit nicht zum tatsächlichen Bau verwendet werden können. Andernfalls laufen Sie bei einem Konkurs des Bauherren Gefahr, den Teil Ihrer Anzahlung zu verlieren, der über 10% liegt.
5. Kaufen Sie bei der Übertragung eine Titelversicherungspolice im Wert der Immobilie. Damit schützen Sie sich versicherungsrechtlich gegen Schäden bei gutgläubigem Erwerb oder Belastung durch Dritte.
6. Halten Sie die in einem Vertrag aufgeführten Fristen ein, um den eventuellen Verfall von Anzahlungen zu vermeiden.
7. Vertrauen Sie nicht auf mündlich Versprechungen über den Zustand einer Immobilie und lassen Sie auf Ihre Kosten eine Bauinspektion durchführen.
8. Denken Sie daran, dass ein „Notary Public“ nicht mit einem deutschen Notar verwechselt werden darf. Der „Notary Public“ ist kein Jurist und hat bei der Eigentumsübertragung keine wesentliche Funktion. Die Funktion des deutschen Notars übernimmt in den USA der Rechtsanwalt.
9. Bedenken Sie steuerrechtliche Konsequenzen Ihrer U.S.-Investition, z. B. die in den USA anfallenden Grundstück-, Einkommen-, Erbschaft-, Schenkung- und Gewinnsteuern.
10. Beachten Sie einwanderungsrechtliche Regelungen und konsultieren Sie einen U.S.-Rechtsanwalt vor dem Entschluss, sich für längere Zeit in den USA aufzuhalten.
11. Bedenken Sie versicherungsrechtliche Konsequenzen eines längeren USA-Aufenthaltes auf Ihre bestehenden deutschen Sozial-, Renten- und Krankenversicherung.
12. Ziehen Sie mögliche Beschränkungen Ihrer persönlichen Haftung durch Eigentumserwerb im Namen einer U.S.- oder Off-Shore-Gesellschaft in Erwägung.

II. Ablauf einer Immobilieninvestition in den USA

1. Auswahl eines Immobilienmaklers, Maklerkommission
2. Auswahl eines lokalen Rechtsanwaltes und Steuerberaters, Gebührenstruktur
3. Vertragsgestaltung (Eigentumswohnung, Gewerbeobjekte)
4. Vertragsabschluß, Anzahlung, Rücktrittsrecht
5. Inspektionen
6. Finanzierung
7. Auflassung – Closing, Eintragung – Recording
8. Sonstiges

1. Auswahl eines Immobilienmaklers, Maklerkommission

Suchen Sie sich einen Makler Ihres Vertrauens und arbeiten Sie ausschließlich mit diesem zusammen. ‚Sie können mit diesem Makler sämtliche Grundstücke besichtigen, da er über das sog. „Multiple Listing“ System Zugang zu sämtlichen angebotenen Immobilien hat. Da sich die Makler die Maklercourtage teilen, ergeben sich dadurch auch keine Mehrkosten für den Käufer. Die Maklercourtage beträgt bei bebauten Grundstücken 7% und bei unbebauten Grundstücken 10% des Kaufpreises und wird in der Regel vom Verkäufer bezahlt.

2. Auswahl eines lokalen Rechtsanwaltes und Steuerberaters, Gebührenstruktur

Wählen Sie einen lokalen Rechtsanwalt sowie einem Steuerberater aus, die sich im internationalen Geschäftsverkehr auskennen und Ihnen ein auf Ihre speziellen Verhältnisse zugeschnittenes Investitionskonzept ausarbeiten können, in dem insbesondere die für Sie relevanten Steuerkonsequenzen in den USA und in Deutschland berücksichtigt werden. Rechtsanwälte und Steuerberater rechnen, mangels einer gesetzlichen Gebührenordnung, überwiegend nach Stundenhonorar ab. Dabei belaufen sich die durchschnittlichen Stundensätze auf $250-300 und die mit einer Immobilieninvestition verbundenen Anwaltsgebühren auf ca. 1.5% des Kaufpreises.

3. Vertragsgestaltung (Eigentumswohnung, Gewerbeprojekte)

Die Kaufverträge über Eigentumswohnungen sind in der Regel standardisiert und relativ unkompliziert. Die Makler benutzen meistens Formularverträge, welche von der floridianischen Maklervereinigung (Florida Association of Realtors) und der floridianischen Anwaltskammer (Florida Bar) herausgegeben werden. Abhängig davon, ob es sich bei dem gekauften Objekt um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein von einem Bauträger schlüsselfertig zu errichtendes Haus handelt, werden noch verschiedene zusätzliche Dokumente und Anhänge („Rider“, „Addendum“) verwendet. Insbesondere Bauträgerverträge über noch zu errichtende Eigentumswohnungen sind sehr umfangreich und beinhalten eine große Anzahl von Dokumenten. Diese sind entweder vom Bauträger unterzeichnet oder vom Käufer zu unterzeichnen. Die zusätzlich zum Kaufvertrag bei Eigentumswohnungen am häufigsten verwendeten Dokumente sind der „Condo Rider“ und der „Radon Gas Rider“. Darüber hinaus sind bei dem Kauf einer Eigentumswohnung sowohl sämtliche Dokumente bezüglich der Eigentumswohnung an den Käufer zu übergeben, als auch die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu dem Kauf einzuholen.

Sofern Sie ein Gewerbeobjekt erwerben wollen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie die Einkommensteuererklärungen der vergangenen Jahre und andere Dokumente, die Auskunft über die in der Vergangenheit aus der Immobilie erzielten Einkünfte geben, erhalten. Des Weiteren sollten Sie die Dokumente, welche die in der Vergangenheit gezahlten Instandhaltungsaufwendungen dokumentieren, einsehen. Zusätzlich sollten Sie unbedingt ein unabhängiges Gutachten bezüglich des Wertes der Immobilie erstellen lassen.

4. Vertragsabschluß, Anzahlung, Rücktrittsrecht

Sie sollten darauf achten, dass die Vertragsparteien in dem Kaufvertrag korrekt bezeichnet sind. Damit Sie in Ihrer Entscheidung, ob Sie die Immobilie als natürliche Person oder über eine juristische Person halten wollen, nicht eingeschränkt sind, sollten Sie darauf bestehen, dass die Klausel „and/or assigns“ bei der Bezeichnung des Käufers eingefügt wird. Dadurch ist es Ihnen möglich, den Kaufvertrag auf eine Gesellschaft oder eine andere Holdingkonstruktion für das Grundstück zu übertragen.

Der Vertrag muss die korrekte Grundbuch- oder Straßen-/Postadresse der Immobilie aufführen und eine Auflistung der in den Kaufvertrag einbezogenen Einrichtungsgegenstände (z. B. technische Geräte, Möbel etc.) enthalten.

In dem Vertrag müssen der genaue Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen (z. B. Fristen, Anzahlungen) aufgeführt sein. Sofern der Kaufpreis durch eine Fremdfinanzierung aufgebracht werden soll, sollte der Vertrag eine Klausel enthalten, die dem Käufer das Recht einräumt, vom Vertrag zurückzutreten, ohne daß die Anzahlung verfällt, falls die Finanzierung nicht innerhalb einer bestimmten Zeit sichergestellt ist.

Des Weiteren muss der Vertrag darlegen, welche Dokumente der Verkäufer zum Beweis seiner Eigentümerrechte am Grundstück vorlegen muss. Derartige Nachweise werden in der Regel durch eine vom Verkäufer zu Gunsten des Käufers abgeschlossene Versicherung gegen Rechtsmängel bezüglich seiner Eigentumsrechte am Grundstück unterstützt. Nochmals sei daran erinnert, dass Sie mit Ihrem Anwalt besprechen sollten, wie der von Ihnen zu fordernde Eigentumsnachweis des Eigentümers beschaffen sein muß, da Sie ansonsten bei auf dem Grundstück ruhenden Lastenu.U. eine weitgehend wertlose Immobilie erwerben.

Stellen Sie auf jeden Fall sicher, daß Sie alle im Vertrag enthaltenen Fristen einhalten, da Fristen in den USA sehr ernst genommen werden und ansonsten Ihre Anzahlung verfallen könnte. Der Vertrag sollte auch das Datum der Auflassung enthalten. Zu diesem Zeitpunkt hat der Verkäufer den Nachweis bezüglich der von Ihnen geforderten Eigentümerposition zu führen, und Sie haben als Käufer den Kaufpreis zu zahlen.

Viele Verträge enthalten Bestimmungen bezüglich des Inspektionsrechtes des Käufers, Versicherungen des Verkäufers, dass zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung keine andere Person als der Verkäufer zum Bewohnen der Immobilie berechtigt ist, Informationen über Nutzungseinschränkungen oder Grunddienstbarkeiten der Immobilieoder aber spezielle Klauseln und Bezugnahmen auf Anhänge oder „Rider“, welche die Kaufvertragsklauseln ändern oder ersetzen. Stellen Sie sicher, daß Sie jede einzelne Bestimmung genau verstehen, indem Sie diese mit Ihrem U.S.–Anwalt besprechen.

Letztendlich sollten Sie wissen, dass es bei Bauträgerverträgen ohne Angabe von Gründen für den Käufer per Gesetz möglich ist, innerhalb von 15 Tagen nach Unterschriftsleistung oder Übergabe der Miteigentumsunterlagen vom Vertrag zurückzutreten. In diesem Fall enthält der Käufer etwaige Anzahlungen vollständig zurückerstattet. Außerdem enthalten vor der Fertigstellung des Gebäudes abgeschlossene Bauträgerverträge in der Regel eine Bestimmung, die es dem Käufer ermöglicht, den Vertrag zu kündigen, falls der Bauträger das Gebäude nicht innerhalb von 24 Monaten ab Vertragsschluß fertiggestellt hat. Bei sonstigen Verträgen gilt das Rücktrittsrecht nur 3 Tage.

5. Inspektionen

Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusicherungen bezüglich des Zustandes der Immobilie und lassen Sie auf jeden Fall eine unabhängige Untersuchung der Immobilie auf Ihre Kosten durchführen.

6. Finanzierung

Die Finanzierung des Kaufpreises kann auch für Ausländer durch US-Banken erfolgen. Eventuell werden diese Banken aber von Ihnen einen höheren Eigenkapitalanteil als von Daueraufenthaltsberechtigten oder amerikanischen Staatsbürgern, die in den USA ein Einkommen erzielen und eine Sozialversicherungsnummer haben, verlangen. Grundsätzlich sollte jedoch ein Eigenkapitalanteil von 30% – 40% eine Restfinanzierung durch eine amerikanische Bank sichern. Seien Sie jedoch dabei darauf gefaßt, eine erhebliche Anzahl von finanziellen Unterlagen beibringen zu müssen, welche der Bank als Bewertungsbasis ihres Finanzierungsrisikos dienen.

7. Auflassung und Eintragung („Closing and Recording“)

Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben worden ist, alle Inspektionen durchgeführt sind, alle auf der Immobilie ruhenden Lasten aufgehoben wurden und die Eigentümerstellung des Verkäufers von Ihrem U.S.-Anwalt geprüft worden ist, kommt es während der Auflassung („Closing“) zur tatsächlichen Übertragung des Eigentums am Grundstück inklusive der Immobilie. Im Verlaufe der Auflassung kann es dazu kommen, daß eine verwirrende Vielzahl von Dokumenten von Käufer und Verkäufer unterschrieben werden müssen. Ihr Anwalt wird Ihnen dabei zur Seite stehen und Ihnen die Bedeutung des jeweiligen Dokumentes erklären.

Im sog. „Closing Statement“ ist eine Auflistung sämtlicher Beträge, die der Käufer an den Verkäufer und der Verkäufer an Dritte zu zahlen hat, aufgeführt (z. B. Maklergebühren, zeitanteilige Grundstücksteuern, Eigentümergemeinschaftsbeiträge und andere jährlich fällige Gebühren).

Die beiden wichtigsten Dokumente die Sie erhalten werden, sind die Grundstücksübertragungsurkunde („Warranty Deed“), welche im öffentlichen Register bzw. Grundbuch als Beweis für Ihr Eigentumsrecht an der Immobilie eingetragen werden muss, und das Original der vorläufigen Versicherungspolice gegen Rechtsmängel bei der Eigentumsübertragung („Title Insurance Commitment“).

Im Anschluss an die Auflassung werden verschiedene Dokumente im grundbuchähnlichen Registerbuch eingetragen und Sie erhalten später das Original der Grundstücksübertragungsurkunde mit der darauf befindlichen Eintragungsmarke. Diese Marke läßt erkennen, wo genau im öffentlichen Register bzw. Grundbuch der eingetragene Eigentumsübergang zu finden ist. Zusätzlich erhalten Sie die endgültig ausgestellte Versicherungspolice der Versicherung gegen Rechtsmängel beim Eigentumsübergang („Owner’s Title Insurance Policy“). Diese versichert Ihre Eigentümerrechte an der Immobilie, welche durch die Ihnen bereits bekannten Beschränkungen und gewisse Beschränkungen zu Gunsten der öffentlichen Hand gemindert sind, zu dem in der Police angegebenen Betrag.

8. Sonstiges

Bitte beachten Sie, ein „Closing“ ordentlich vorzubereiten und insbesondere Ihre ITIN rechtzeitig zu beantragen, da dies die gesamte Transaktion gefährden könnte. Auch gibt es keinen Notar, und der „notary public“ hat nur Beglaubigungsfunktion.

III. Steeuerliche Aspekte der Immobilieninvestition

1. Grundsteuer („Real Property Tax”)
2. Einkommensteuer/DBA
3. Erbschaftsteuer/DBA
4. Schenkungsteuer/DBA
5. Gewinnsteuer („Capital Gains Tax”)

1. Grundsteuer („Real Property Tax“)

Gemeinden haben in Florida die Steuerhoheit für gewisse lokale Steuern, von denen die Grundsteuer am meisten ins Gewicht fällt. Im Gegensatz zum deutschen Einheitswert wird der Wert einer amerikanischen Immobilie jährlich festgesetzt und dient der Erhebung der Grundsteuer, welche im Regelfall zwischen 1 – 2% des festgesetzten Wertes liegt. Dieser entspricht ungefähr 80 – 85% des aktuellen Marktwertes. Daraus finanzieren sich die Gemeinden, da in Florida keine persönliche Einkommensteuer anfällt.

2. Einkommensteuer/DBA

Bei gewerblicher Nutzung einer Immobilie durch Verpachtung oder Vermietung fallen Bundeseinkommensteuern an. Ist der Vermieter Ausländer, muß der Mieter 30% des Bruttomietbetrages einbehalten und an die Bundessteuerbehörde abführen. Am Ende des Steuerjahres kann der Vermieter eine Steuererklärung einreichen und dabei folgende Abschreibungen geltend machen: Grundsteuern, Hypothekenzinsen, Reparatur- und Verwaltungskosten etc. Danach wird der verbleibende Nettobetrag zwischen 15 – 39% versteuert. Allerdings muss der Vermieter der Steuerbehörde gegenüber vorher anzeigen („election“), dass er gewisse Abschreibungen geltend machen will.

3. Erbschaftsteuer/DBA

Im Todesfall des Eigentümers einer U.S. Immobilie wird ungeachtet der Nationalität des Erblassers die U.S.- Erbschaftsteuer fällig. Diese Steuer kann bei Grundbesitz über $3,000,000.00 bis zu 55% erreichen und wird auf den aktuellen Marktwert zum Zeitpunkt des Erbfalles berechnet. Anders als im deutschen Recht haftet der Nachlaß für sämtliche Verbindlichkeiten, einschließlich der Steuerverpflichtung gegenüber der Steuerbehörde. Dabei kann pro ausländischem Erben nur ein Freibetrag von $60,000.00 geltend gemacht werden, während der Amerikaner im Jahre 2004 bis zu $1,500,000.00 steuerfrei übertragen kann. Bei Übertragungen auf einen U.S.-Ehegatten findet sogar eine generelle Steuerbefreiung statt („unlimited marital deduction“).

Für den deutschen Erben findet das deutsch-amerikanische Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Anwendung, so daß dem Erben U.S.-Steuerzahlungen auf die deutsche Erbschaftsteuerpflicht angerechnet werden. Dieses DBA wurde im Jahre 2000 ergänzt, so dass nun ebenfalls bis zu $1,5 Million an Freibeträgen für den deutschen Erben bestehen. Bei Ehegatten gilt dies ebenfalls, allerdings hängt die genaue Höhe vom Verhältnis zum Weltvermögen des Erblassers ab.

4. Schenkungsteuer/DBA

Die Schenkungsteuersätze entsprechen den Erbschaftsteuersätzen. Es gibt die Möglichkeit, einen Betrag oder eine Übertragung im Wert von $10,000.00 pro Jahr als Schenkung steuerfrei vorzunehmen. Dabei können $10,000.00 je Elternteil auf jedes Kind übertragen werden. Diese Beträge wurden ähnlich der Erbschaftsteuer unter dem „Taxpayer Relief Act 1997“ in Verbindung mit dem DBA in seiner geänderten Fassung, im Jahr 2000 angepasst, so dass auch höhere Schenkungen steuerfrei erfolgen können.

5. Gewinnsteuer („Capital Gains Tax“)

Beim Verkauf einer Immobilie erhob die Bundessteuerbehörde früher einen Maximalsteuersatz von 28% auf den erzielten Nettogewinn (gewisse Abschreibungen und Aufwendungen können gewinn-mindernd angesetzt werden z. B. Maklergebühren, wert-steigernde Aufwendungen etc.). Seit dem „Taxpayer Relief Act 1997“ galt eine 20% Steuer für Immobilien, die wenigstens 18 Monate gehalten werden. Seit 2004 findet eine 15% Steuer Anwendung auf Immobilien, die über 5 Jahre gehalten werden.

Sobaldein Ausländer eine Immobilie verkauft, erhebt dieSteuerbehörde automatisch eine Quellensteuer vom Verkäufer, die bei 10% des Bruttoverkaufspreises liegt („FIRPTA Withholding“). Diese Quellensteuer behält der Käufer vom Kaufpreis zurück, um deren Zahlung zu sichern und einer späteren Vollstreckung der Steuerbehörde in sein Grundstück vorzubeugen. Liegt kein Gewinn vor, kann ein Antrag auf Befreiung von dieser Quellensteuer gestellt werden. Liegt die Gewinnsteuer niedriger als die einbehaltene Quellensteuer, so kann über die Einreichung einer Steuererklärung der Überschußbetrag zurückverlangt werden.

IV. Gesellschaftsrechtliche Aspekte der Immobilieninvestition

1. Grundsätzliche Überlegungen
2. Corporation
3. Limited Liability Company
4. Off-Shore Gesellschaften

1. Grundsätzliche Überlegungen

Die wichtigsten Überlegungen bei dem Erwerb einer privat oder gewerblich genutzten Immobilie in den Vereinigten Staaten betreffen die Einschränkung der Haftungsmöglichkeiten und die Optimierung bzw. Einschränkung der Steuerlast.

Im Gegensatz zu Europa wird der Eigentümer einer U.S.-Immobilie unbedingt und sofort zur Verantwortung gezogen, sobald ein Schaden auf dessen Grund und Boden eingetreten ist. Dabei würde eine natürliche Person im Falle der Schadenshaftung mit ihrem gesamten weltweiten Vermögen haften. Eine Gesellschaft würde hingegen nur mit dem tatsächlichen Gesellschaftskapital, d.h. in der Regel nur der Immobilie, haften. Des Weiteren bietet der Grundstücksbesitz über eine Gesellschaft auch die Möglichkeit, erbschaftsteuerrechtliche Vorteile zu verbuchen.

Es bietet sich daher an, die U.S.-Immobilie bereits direkt im Namen einer juristischen Person zu erwerben. Viele Investoren übersehen nämlich, daß bei einer nachträglichen Übertragung der Immobilie auf eine Gesellschaft erneute Kosten in Form von Grundstücksstempelsteuern, Prämien für Titelversicherungspolicen und Anwaltskosten entstehen. Weitere Überlegungen, ob eine amerikanische oder Off-Shore Gesellschaft gegründet werden soll, ergeben sich aus den erbschaftsteuerrechtlichen Konsequenzen des U.S.-Immobilienbesitzes.

Das amerikanische Recht sowie das Recht der umliegenden karibischen Inseln kennt die folgenden juristischen Personen: die „Corporation“, die „Limited Liability Company“, die „Limited Partnership“ und die „General Partnership“. Zum Zwecke der Haftungsbeschränkung kommen für den Erwerb einer U.S.-Immobilie jedoch vorzugsweise die „Corporation“ und die „Limited Liability Company“ in Betracht.

2. Corporation

Eine „Corporation“ kann mit der deutschen Aktiengesellschaft (AG) verglichen werden, ohne daß dabei ein Grundkapital i. H. v. €50,000.00 erforderlich wäre. Meistens wird die „Corporation“ mit 1,000 Aktien zu einem Nennwert von $1.00/Aktie gegründet. Für den Immobilienerwerb kommt regelmäßig nur die „C-Corporation“ in Betracht, die sogar nur aus einer Person bestehen und ohne einwanderungsrechtliche Einschränkungen oder Auflagen gegründet und gehalten werden kann. Die Gründung einer solchen „Corporation“ erfolgt durch Aufsetzen der Gründungsstatuten und Eintragung derselben bei dem Innenministerium des jeweiligen Bundesstaates. Das Innenverhältnis der Gesellschaft wird durch sog. By-Laws, das Gründungsprotokoll, sowie das Einsetzen des oder der Geschäftsführer der Gesellschaft geregelt. Die Aktionäre einer „C-Corporation“ bleiben anonym und nur der Vorstand sowie die Geschäftsführer erscheinen in den Eintragungsakten des Innenministeriums.

Eine „Corporation“ kann in wenigen Tagen gegründet werden, falls der Name der „Corporation“ verfügbar ist und alle sonstigen Formalitäten erfüllt sind. Die „Corporation“ muss einen Zustellungsbevollmächtigten („Registered Agent“) ernennen, der in Florida seinen ständigen Geschäftssitz haben muss. Er nimmt formelle Zustellungen von Dokumenten rechtsverbindlich entgegen. Als Zustellungsbevollmächtigte fungieren oft die Rechtsanwälte, welche die Firmengründung durchgeführt haben. Jedes Jahr ist vor dem 1. Mai die Einreichung eines Jahresberichtes erforderlich, in welchem Änderungen in der personellen Struktur des Vorstandes und Managements bekanntgegeben werden.

3. Limited Liability Company

Die „Limited Liability Company“ kann mit der deutschen GmbH verglichen werden und ist, was Gründungsformalitäten angeht, der „Corporation“ sehr ähnlich. Die „Limited Liability Company“ setzt mindestens zwei Mitglieder voraus, deren Namen und Adressen beim Innenministerium anzugeben sind. Darüber hinaus müssen die Mitglieder eine eidesstattliche Erklärung bezüglich des tatsächlich eingezahlten Gründungskapitals abgeben, welches bei weniger als $1,000.00 liegen kann. Die „Limited Liability Company“ muß ebenfalls einen Jahresbericht einreichen und einen Zustellungsbevollmächtigten („Registered Agent“) benennen.

Gegenüber der „Corporation“ bietet die „Limited Liability Company“ die Steuervorteile, welche die sog. „S–Corporation“ ausschließlich für amerikanische Steuerbürger darstellt, indem trotz Beibehalt der Haftungsbeschränkung die Besteuerung auf der Gesellschaftsebene entfällt. Bei einer „Corporation“ sind sowohl Bundeskörperschaftsteuern (bis zu 35%) als auch Staatskörperschaftsteuern (5.5%) zu zahlen, bevor bei Dividendenausschüttungen die persönliche Einkommensteuer (bis zu 39%) anfällt. Bei der „Limited Liability Company“ entfällt auf Bundesebene die Körperschaftsteuer und es bleibt allein die Staatskörperschaftsteuer i. H. v. 5.5%, die sogar in manchen Staaten entfällt. D. h., bei der „Limited Liability Company“ werden Gewinne oder Verluste den jeweiligen Mitgliedern über deren persönliches Einkommen direkt zugerechnet, ohne daß eine Bundeskörperschaftsteuer anfällt. Auf der anderen Seite bietet die „Corporation“ größere Anonymität, da die Aktionäre nicht öffentlich bekannt, die Mitglieder der „Limited Liability Company“ jedoch öffentlich eingetragen sind.

4. Off-Shore-Gesellschaften

Der Gründung einer Off-Shore-Gesellschaft erfolgt hauptsächlich aus erbschaftsteuerrechtlichen Überlegungen sowie Anonymitätsgründen. Während eine U.S. Immobilie automatisch in den U.S.-Nachlaß des ausländischen Erblassers fällt und mit bis zu 48% zu versteuern ist, sind die Anteile an der Off-Shore-Gesellschaft in den USA erbschaftsteuerfrei. Mittlerweile wird dieser Steuervorteil gemäß DBAs bereits zum Teil bei U.S.-Gesellschaften eingeräumt, solange das Vermögen bzw. die Aktien nur in ausländischer Hand liegen. Allerdings gibt es keine verlässliche Entscheidung der Steuerbehörden, welche die konkrete Nachlaßplanung alleine unter Zuhilfenahme von U.S.-Gesellschaften erlauben würde.

Bei der Gründung von Off-Shore Gesellschaften stehen ähnliche juristische Personen wie in den Vereinigten Staaten zur Verfügung. Daher finden dieselben Überlegungen Anwendung wie bei der Gründung einer U.S.-Corporation oder Limited Liability Company. Allerdings ist bei der Gründung und Aufrechterhaltung einer Off-Shore Gesellschaft ein erheblicher Kostenfaktor mit einzurechnen, so daß sich dieser Investitionsmodus nur bei Grundstücken mit einem Marktwert von über $300,000.00 rechnet.

V. Einwanderungsrechtliche Aspekte der Immobilieninvestition

1. Visa Waiver Programm
2. B-l/B-2 Visum
3. Internationales Handelsvisum E-1/ Investitionsvisum E-2
4. Arbeitsvisum H-1B für besondere Berufszweige
5. Transfervisum L-1A/B für internationale Unternehmen
6. Daueraufenthaltsberechtigung („Green Card“) durch Arbeit, Familie oder Lotterie
7. Familienangehörige (Arbeitserlaubnis für L-1 oder E Gatten)

1. Visa Waiver Programm

Das sog. „Touristenvisum“, welches der deutsche Tourist im Flugzeug ausfüllt, ist gar kein Visum, sondern nur ein Antrag auf eine 90-tägige Aufenthaltserlaubnis unter Verzicht der U.S.-Einwanderungsbehörde auf einen ordentlichen Visumsantrag („Visa Waiver“). Diese Einreisemöglichkeit ist sehr unkompliziert und vor allem für den normalen Urlauber gedacht. Größere geschäftliche Tätigkeiten und insbesondere Arbeitsverhältnisse dürfen nicht aufgenommen werden, und eine Verlängerung der Aufenthaltserlaubnis über die 90 Tage hinaus ist nur in Notfällen möglich.

2. B-1/B-2 Visum

Das „Visa Waiver“ Programm existiert nicht für jeden Staat, so dass für Staatsbürger vieler Länder nur ein B-1/B-2 Visum in Frage kommt. Sowohl das B-1 als auch das B-2 Visum erlauben generell einen Aufenthalt in den USA von bis zu 180 Tagen am Stück. Darüber hinaus kann in den USA eine Verlängerung für weitere 180 Tage beantragt werden. Ein B-1 Visum sollte beantragt werden, falls Sie beabsichtigen, geschäftliche Tätigkeiten auszuüben, z. B. auf der Suche nach einer Investition sind und Vorverträge abschließen wollen. Ein B-2 Visum ist für Touristen gedacht, die einen Aufenthalt in den USA von mehr als 90 Tagen anstreben, ohne dabei in die USA einwandern zu wollen. Hier wird in der Regel eine schärfere Überprüfung stattfinden, um die Bande zum Heimatland zu verifizieren.

3. Internationales Handelsvisa (E-1)/Investorenvisum (E-2)

Gemäß bilateralem Vertrag zwischen den Vereinigten Staaten und Deutschland können deutsche Staatsbürger geschäftlich in den Vereinigten Staaten tätig sein und dort auch Einkommen beziehen, falls Sie in gewissem Umfang Handel treiben (E-1) oder Investitionen tätigen (E-2). Dies gilt ebenfalls für zahlreiche weitere Länder, welche einen bilateralen Vertrag mit den USA geschlossen haben (z. B. Schweiz, Italien, Spanien, Österreich, Luxemburg, Holland, Frankreich, Norwegen, Spanien, Türkei etc.).

Voraussetzungen für ein E-1 Visum

a) Die Antrag stellende Person muss Staatsbürger des Vertragslandes oder die Gesellschaft muss in einem Vertragsland niedergelassen sein, wobei im Falle einer Gesellschaft zumindest 50% von Staatsbürgern des Vertragslandes gehalten werden müssen.

b) Wesentlicher Bestandteil des Geschäftes, d. h. zu einem Prozentsatz von über 50%, muss der Handel zwischen den Vereinigten Staaten und dem Vertragsland sein. Dabei bedeutet Handel den Austausch oder Verkauf von Gütern, Waren oder Dienstleistungen, oder einen Technologietransfer.

c) Die Antrag stellende Person muss entweder die hauptsächlich im Handel involvierte Person sein, welche in die Vereinigten Staaten kommt, um eine wesentliches Handelsgewerbe zu betreiben, oder ein Geschäftsführer, Manager oder Arbeitnehmer, welcher besondere gewerbespezifische Fähigkeiten mit sich bringt.

Voraussetzungen für ein E-2 Visum eines Deutschen

a) Die Antrag stellende Person oder Gesellschaft muß eine wesentliche Investition in ein Geschäft in den Vereinigten Staaten (i) getätigt haben, oder (ii) gerade dabei sein, diese zu tätigen. Dabei verlangt eine wesentliche Investition im Regelfall einen Mindestumfang von ungefähr $100,000.00. Mittlerweile sind die Behörden jedoch so restriktiv geworden, dass (ii) kaum noch zur Anwendung kommen.

b) Die Antrag stellende Person muss entweder der hauptsächliche Investor sein, welcher das Geschäft in den Vereinigten Staaten leiten und entwickeln wird, oder ein Geschäftsführer, Manager oder Arbeitnehmer, welcher das Geschäft betreffende besondere Voraussetzungen mit sich bringt.

c) Das Investitionsgeschäft darf nicht die einzige Einkommensquelle des Investors darstellen, bzw. es müssen auch weitere Arbeitnehmer geplant sein.

E-Visa werden generell für fünf (5) Jahre erteilt und können danach beliebig für weitere fünf (5) Jahre verlängert werden. Allerdings darf sich ein Deutscher mit E-Visum nicht länger als zwei Jahre ununterbrochen in den Vereinigten Staaten aufhalten und muß daher einmal in zwei Jahren das Land verlassen, um eine erneute zweijährige Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Diese Aufenthaltsgenehmigung ist jedoch unabhängig vom Weiterlaufen des fünfjährigen E-Visums. Die Verlängerung der zusätzlichen zwei Jahre kann auch in den USA beantragt werden. Dann wird die Erneuerung jedoch nur für zwei Jahre gewährt, im Gegensatz zu den 5 Jahren, die von dem Konsulat in Ausland gewährt würden.

Ein E-Visum stellt eine hervorragende Möglichkeit dar, um in den Vereinigten Staaten arbeiten zu dürfen. Dabei wird davon ausgegangen, dass der Antragsteller die Vereinigten Staaten nach der Erledigung seiner Arbeit wieder die USA verlassen wird.

4. Vorübergehendes Arbeitsvisum für besondere Berufszweige (H-1B)

Die amerikanische Einwanderungsbehörde hat für gewisse Berufszweige oder Personen mit gewissen Qualifikationen eine Möglichkeit der vorübergehenden Arbeit in den Vereinigten Staaten vorgesehen. Das sog. H-1B Visum hat folgende Voraussetzungen:

a) Der Arbeitgeber muß eine amerikanische Steuerkennnummer haben und darf daher kein rein ausländisches Unternehmen sein.

b) Der Arbeitgeber muß eine sog. „Labor Condition Application“ einreichen.

c) Der Arbeitnehmer muß darlegen, daß er die Qualifikationen besitzt, welche die Stellenausschreibung voraussetzt, insbesondere, dass er einen Studienabschluss oder eine Arbeitserfahrung hat, welche dem amerikanischen Hochschulabschluß gleichkommen („equivalency“).

Ein H-1B Visum ist generell nur für eine dreijährige Dauer erhältlich und kann danach auf Antrag um drei weitere Jahre verlängert werden. Nach Ablauf der sechs Jahre muß ein Arbeitnehmer die Vereinigten Staaten für mindestens ein Jahr verlassen, bevor er erneut ein H-lB Visum beantragen kann. Darüber hinaus ist auch ein H-lB Visum arbeitgebergebunden und endet mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses, auch vor Ablauf der Dreijahresdauer.

Während der Laufzeit eines H-1B Visums wird häufig eine sog. „Labor Certification“ eingereicht, um damit eine Daueraufenthaltsgenehmigung („Permanent Residence“ = „Green Card“) aufgrund der speziellen Arbeitsqualifikationen zu erhalten.

5. Transfer von deutschen Arbeitnehmern in die Vereinigten Staaten im Rahmen eines internationalen Unternehmens (L-1A/B)

Ein L-1 Visum gibt einer internationalen Gesellschaft die Möglichkeit, ihre Geschäftsführer, Manager oder Arbeitnehmer mit speziellem Wissen in eine Unternehmenszweigstelle in den Vereinigten Staaten zu transferieren. Voraussetzungen des L-1 Visums sind:

a) Es muß eine gesellschaftsrechtliche Beziehung zwischen Mutter- und Tochtergesellschaft, bzw. Zweigstelle bestehen.

b) Sowohl die deutsche als auch die U.S.-Gesellschaft müssen für die Dauer des L-1 Visums geschäftlich tätig sein.

c) Unter gewissen Voraussetzungen kann auch eine neu zu gründende Zweigstelle oder Tochter in den Vereinigten Staaten als U.S.-Arbeitgeber auftreten.

d) Die Eigentumsverhältnisse bzw. Anteilsverteilung, sowohl der amerikanischen als auch der deutschen Gesellschaft, müssen dargelegt werden.

e) Die deutsche Gesellschaft bzw. der deutsche Gesellschafter muß ein gewisses Geschäftsvolumen sowie eine gewisse Anzahl von Arbeitnehmern vorweisen können und über 50 % der Anteile an der amerikanischen Gesellschaft halten.

Darüber hinaus gelten die folgenden Bedingungen für den zu transferierenden Arbeitnehmer, Geschäftsführer oder Manager:

a) Ein Manager oder Geschäftsführer (L-1A) muss generell an der Geschäftsführung eines wesentlichen Bestandteiles des deutschen Unternehmens beteiligt sein.

b) Arbeitnehmer mit speziellem Wissen (L-1B) müssen generell dieses spezielle Wissen bezüglich der Produktpalette, der Dienstleistungen, der Forschung, der Ausrüstung, des Managements oder ähnlicher Bereiche und deren Anwendung im internationalen Handelsgewerbe haben oder außergewöhnliches Wissen über die Geschäftsführung und den Geschäftsaufbau besitzen.

c) Ein Arbeitnehmer muß ebenfalls für einen zusammenhängenden Zeitraum von mindestens einem Jahr während der drei Jahre vor Antragstellung bei dem antragstellenden deutschen Unternehmen beschäftigt gewesen sein.

Die Dauer eines L-1 Visums richtet sich danach, ob der Arbeitnehmer ein Geschäftsführer bzw. Manager oder ein Arbeitnehmer mit speziellem Wissen ist. Dabei beträgt die Dauer der anfänglichen Arbeitserlaubnis 1 bis 3 Jahre und kann im Falle eines Geschäftsführers oder Managers auf bis zu 7 Jahre verlängert werden. Darüber hinaus bildet das L-1 Visum, genau wie das H-1B Visum, oftmals die Ausgangsbasis für die Stellung eines Antrags auf Daueraufenthaltsgenehmigung („Permanent Residence“). Dabei sei jedoch bemerkt, dass bei dem L-1A Manager der „Labor Certification“ Prozess wegfällt, womit das L-1A zum begehrtesten Sprungbrett zur „Green Card“ geworden ist.

6. Visumslotterie/Daueraufenthaltsberechtigung („Green Card“)

Neben den bereits aufgeführten beschränkten Nicht-Einwanderungs-Visa gibt es ebenfalls die Möglichkeit, eine Daueraufenthaltsberechtigung („Green Card“) für die USA zu erhalten. Die Daueraufenthaltsberechtigung kann durch Heirat oder andere familiären Beziehungen, aufgrund eines Arbeitsplatzes (Arbeitsbescheinigung und/oder Einwanderungsgesuch), bestimmte Investitionen und durch die Green Card Lotterie erworben werden.

a) Die sog. „Green Card Lottery“ stellt eine jährlich durchgeführte Lotterie dar, bei der 55,000 „Green Cards“ verlost werden. Die Voraussetzungen für Teilnehmer sind sehr gering, da nur eine Schul- oder Berufsausbildung, ein Paßbild und einige Basisinformationen zur Person verlangt werden. Der Bewerbungsbogen kann allerdings nur in einem bestimmten Zeitfenster von einigen Wochen eingereicht werden (Oktober/November). Mittlerweile ist der Antrag sogar per Internet möglich.

b) Ein auf einem Arbeitsverhältnis basierende Daueraufenthaltsgenehmigung kann durch eine Arbeitsbescheinigung und/oder durch ein Einwanderungsgesuch erworben werden. Dies wird oft nach einem erhaltenen E, H-1B oder einem L-1 Visum versucht.

c) Ein unmittelbarer Verwandter (Ehepartner, Eltern) mit U.S.-Staatsbürgerschaft oder -Daueraufenthaltsberechtigung kann einen Antrag zu Gunsten des ausländischen Verwandten stellen, wonach dieser die Daueraufenthaltsberechtigung erhalten kann.

d) Eine Daueraufenthaltsgenehmigung aufgrund von Investitionen kann auch derjenige erhalten, der $1,000,000.00 (in einigen Fällen $500,000.00) investiert und 10 dauerhafte Arbeitsplätze für U.S.-Arbeiter schafft.

7. Familienangehörige

Seit 2001 dürfen Ehegatten von E und L Visa Inhabern mittlerweile auch arbeiten, was durch Stellung eines Antrages nach Einreise im Rahmen des L oder E Visums erfolgen kann.

Ein Beitrag von: (c) 2005 Rechtsanwalt A. Reus, Esq., LLM
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Gewährleistung im dt. Kaufrecht

Einleitung in das deutsche Gewährleistungsrecht

Die Schuldrechtsreform des Jahres 2001 hat gravierende Änderungen mit sich gebracht. Erfreulicherweise ist damit vieles einfacher geworden. Der folgende Überblick soll dem Leser die Neuregelung der Gewährleistung beim Kauf, dem wohl wichtigsten Umsatzgeschäft, nahebringen.

Neuregelung des § 433 BGB

Gemäß § 433 I hat der Verkäufer dem Käufer das Eigentum und den Besitz an der Sache zu verschaffen. Dabei muß die Sache nunmehr frei nicht nur von Rechts-, sondern auch von Sachmängeln sein. Diesen Zusatz schuf die Reform. Mit dieser Integration des Sachmängelrechts in das allgemeine Leistungsstörungsrecht wurde der Schlüsselbegriff der vertraglichen Pflichtverletzung, § 280 I, zum einheitlichen Anknüpfungspunkt für alle Arten vertraglicher Leistungsstörung.

Zwar lassen sich alle Pflichtverletzungen grundsätzlich unter den Begriff der Pflichtverletzung des § 280 subsumieren, so auch der Sachmangel. Dies bedeutet jedoch nicht, daß § 280 zwangsläufig die Pflichtverletzung in einer Anspruchskette verkörpern muß. Vielmehr stellt § 280 die allgemeine Form der Pflichtverletzung dar. Ein Anspruch auf Nacherfüllung bei einem Sachmangel, §§ 434, 439, beinhaltet beispielsweise eine Pflichtverletzung in der speziellen Form des Sachmangels – statt des allgemeinen § 280 verkörpert hier der spezielle § 434 die Pflichtverletzung.

Man unterscheidet vertragliche Pflichtverletzungen von Haupt- oder Nebenpflichten. Hauptpflichten sind solche, um derentwillen die Parteien den Vertrag abschließen, wie Lieferung der mangelfreien Sache und Zahlung des Kaufpreises. Vertragliche Nebenpflichten sind z. B. die Pflicht, während der Vertragsabwicklung auf die Rechtsgüter der anderen Partei Rücksicht zu nehmen – der Bäcker, der bei Lieferung von Brötchen den Hund seines Kunden schuldhaft überfährt, hat eine solche Pflicht verletzt.

Gesetzliche Nebenpflichten (und Obliegenheiten) bestehen zudem etwa in der Pflicht des Käufers, die Versendungskosten zu tragen (§ 448 I, II). Sowohl die Verletzung von Haupt-, als auch die von Nebenpflichten lösen Ansprüche der Gegenseite aus. Da jedoch die aus der Verletzung von Nebenpflichten entstehenden Ansprüche nicht zum eigentlichen Kern des Gewährleistungsrechts gehören, werden sie an dieser Stelle nicht weiter behandelt.

Mängel § 434

Zunächst stellt sich die grundsätzliche Frage, wann überhaupt ein Mangel vorliegt. Dies ist stets dann der Fall, wenn die Sollbeschaffenheit der Sache von ihrer Istbeschaffenheit abweicht. Eine solche Abweichung kann sich aus ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarungen (Beschaffenheitsgarantie) ergeben (§ 434 I 2 Nr. 1). Sie kann auch vorliegen, wenn die Sache sich nicht zur vertraglich vorausgesetzten Verwendung eignet oder nicht die übliche Beschaffenheit aufweist (§ 434 I 2 Nr. 2).

Gemäß § 434 I 3 gehören zu der genannten Beschaffenheit auch Eigenschaften der Sache, die durch öffentliche Werbeaussagen und Kennzeichnungen zugesichert wurden, es sei denn, der Verkäufer hatte davon keine Kenntnis und mußte keine Kenntnis haben, oder die Aussage war bei Vertragsabschluß bereits berichtigt oder aber die Aussage hatte keinerlei Einfluß auf die Kaufentscheidung.

Ein Mangel liegt ebenso vor, wenn die vereinbarte Montage einer Sache unsachgemäß durchgeführt wurde (§ 434 II 1) oder die Montageanleitung einer Sache mangelhaft ist (§ 434 II 2, sog. IKEA-Klausel), es sei denn, die Sache wurde fehlerfrei montiert.

Wird eine andere als die gewünschte Sache oder eine zu geringe Menge geliefert, steht dies einem Sachmangel gleich (§ 434 III).

Der Mangel muß bereits zum Zeitpunkt des Gefahrenübergangs, d. h. zum Zeitpunkt der Übergabe vorgelegen haben. Ausreichend ist aber auch, wenn der Mangel zu diesem Zeitpunkt bereits begründet ist, jedoch erst später erkennbar wird – so etwa bei einer schlecht verklebten Schuhsohle, die nach einiger Zeit abreißt. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt für den Versendungskauf, bei dem die Sache an einen anderen Ort als den Erfüllungsort verschickt wird. Hier geht die Gefahrtragungspflicht gemäß § 447 I auf den Käufer über, sobald die Sache einer ausgewählten Transportperson übergeben wurde.

Nacherfüllung § 439

Bei Vorliegen eines Mangels muß der Käufer zunächst seinen Anspruch auf Nacherfüllung geltend machen. Dieser richtet sich wahlweise auf Mangelbeseitigung (§ 439 I, 1. Alt) oder Ersatzlieferung einer mangelfreien Sache (§ 439 I, 2. Alt). Eine Beschränkung auf Mangelbeseitigung ist gegeben, wenn die Ersatzlieferung nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich und vom Verkäufer verweigert worden wäre (§ 439 III 1). Als klassisches Beispiel hierzu dient die defekte Glühbirne in einem Neuwagen.

Rücktritt § 323

Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer gemäß §§ 437, 440, 323 und 326 V vom Vertrag zurücktreten, allerdings nur, wenn er dem Verkäufer erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hatte (§ 323 I).

Diese Fristsetzung ist jedoch entbehrlich, wenn der Schuldner/Verkäufer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert (§ 323 II Nr. 1). Ebenso, wenn die vertragliche Leistung zu einem festen Termin vereinbart war und der Vertrag mit diesem Termin steht oder fällt (§ 323 II Nr. 2). Das klassische Beispiel hierzu bildet das Brautkleid, das nach dem Hochzeitstermin nicht mehr von Nutzen ist. Schließlich entfällt diese Frist, wenn besondere Umstände vorliegen und eine Interessenabwägung den Rücktritt rechtfertigt. Hier kann ggf. eine Abmahnung genügen (§ 323 III).

Gemäß § 323 IV kann der Käufer sogar vor Fälligkeit zurücktreten, wenn offenkundig ist, daß die Rücktrittsvoraussetzungen eintreten werden. Die Möglichkeit zum Rücktritt wird durch § 323 V in zweierlei Hinsicht eingeschränkt. Wurde bereits eine Teilleistung bewirkt, ist der Rücktritt nur zulässig, wenn der Käufer an der Teilleistung kein Interesse hat. Wurde nicht vertragsgemäß geleistet, ist der Rücktritt nicht möglich, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.

Ist der Käufer selbst für den zum Rücktritt berechtigenden Umstand verantwortlich oder ist dieser Umstand ohne Verschulden des Verkäufers eingetreten, als der Käufer im Annahmeverzug war, ist der Rücktritt ausgeschlossen (§ 323 VI). Der Rücktritt als Gestaltungsrecht muß ausdrücklich geltend gemacht werden. Im Zusammenhang mit $ 323 sind die §§ 440 und 326 V zu beachten.

Gemäß § 440 ist eine Frist zur Nacherfüllung bei einer zweifach fehlgeschlagenen Nacherfüllung sowie bei Unzumutbarkeit für den Käufer entbehrlich. Gemäß § 326 V entfällt bei einem wirksamen Rücktritt des Käufers die Verpflichtung des Verkäufers zur Gegenleistung, so daß ein Rückabwicklungsschuldverhältnis entsteht.

Minderung § 441

Anstelle des Rücktritts kann der Käufer den Preis wahlweise mindern. Die Voraussetzungen der Minderung gleichen denen des Rücktritts. Im Gegensatz zum Rücktritt ist eine Minderung aber auch dann möglich, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist. So wird auf der einen Seite der Verkäufer geschützt, da nicht jede geringe Pflichtverletzung zur Rückabwicklung des Vertrages führt, andererseits entspricht dies auch dem Interesse des Käufers, der im Grunde keine Pflichtverletzung hinzunehmen hat.

Der Kaufpreis wird nach § 441 III um die Differenz gemindert, die bei Vertragsschluß zwischen Wert der Sache im mangelfreien Zustand und wirklichem Wert bestand. Auch die Minderung ist ein Gestaltungsrecht und muß ausdrücklich geltend gemacht werden, um Wirksamkeit zu entfalten. Der Vertrag als solcher bleibt bei der Minderung bestehen, jedoch mit herabgesetztem Kaufpreis.

Schadensersatz neben der Leistung § 280

Ist dem Käufer durch eine mangelhafte Sache ein Schaden entstanden, kann er Schadensersatz zusätzlich zur Leistung verlangen. Ersetzt wird sowohl der Schaden, der aus der Mangelhaftigkeit der Sache selbst entsteht, als auch der allgemeine Schaden.

Unentbehrlich ist stets ein Verschulden des Verkäufers bzgl. seiner Pflichtverletzung. Dieses wird aufgrund der negativen Formulierung des § 280 I 2 gesetzlich vermutet (Beweislastumkehr). § 280 II und III verweisen auf weitere Vorschriften, die gemeinsam mit § 280 I Anspruchsgrundlagen für Schadensersatzansprüche bilden.

Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung §§ 280 I, II, 286

Wird eine Leistung nicht rechtzeitig erbracht, bedeutet dies nicht zugleich zwingend, daß der Schuldner dadurch im Verzug ist. Dieser tritt erst ein, wenn er auf die gesetzliche vorgeschriebenen Mahnung hin nicht leistet (§ 286 I).Gleiche Wirkung kommt der Erhebung der Klage auf die Leistung sowie der Zustellung eines Mahnbescheids zu.

§ 286 II formuliert einige Sonderfälle, nach denen von einer Mahnung abgesehen werden kann. Dies gilt, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, bei Ereignisfristen, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert und wenn besondere Gründe und eine Interessenabwägung einen sofortigen Eintritt des Verzuges rechtfertigen.

Gemäß § 286 III gerät der Schuldner einer Entgeltforderung 30 Tage nach Erhalt der Rechnung automatisch in Verzug. Für Verbraucher gilt diese Regelung allerdings nur, wenn darauf in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung hingewiesen war.

§ 286 IV enthält insofern eine Milderung, als der Schuldner nicht in Verzug gerät, wenn er den Umstand, aufgrund dessen die Leistung unterbleibt, nicht zu vertreten hat.

Schadensersatz statt der Leistung §§ 280 I, II, 281

Wurde schlecht (oder gar nicht) geleistet, kann der Käufer statt der Leistung auch Schadensersatz verlangen. Wird der Anspruch aus § 281 geltend gemacht wird, erlischt gemäß § 281 IV der Anspruch auf Leistung. Auch hier muß gemäß § 281 I 1 zunächst eine Frist zur Leistung oder Nacherfüllung erfolglos gesetzt worden sein. Die Regelung bzgl. Entbehrlichkeit einer Frist gleicht weitgehend derjenigen beim Rücktritt. Eine Frist ist danach entbehrlich, wenn der Verkäufer die Leistung oder Nacherfüllung verweigert und wenn besondere Umstände und eine Interessenabwägung die Geltendmachung rechtfertigen (§ 281 II). Auch hier kann ggf. eine Abmahnung an die Stelle der Frist treten (§ 281 III).

Es wird zwischen sog. großem und kleinem Schadensersatzanspruch unterschieden. Der kleine Schadensersatzanspruch zielt auf Schadensersatz statt Leistung (Behalten des mangelhaften Werkes und Ersatzleistung lediglich hinsichtlich des verursachten Schadens), während der große Schadensersatzanspruch auf Schadensersatz statt der ganzen Leistung ausgerichtet ist (Zurückweisung des Werkes; Verweigerung der Vergütungsbezahlung bzw. Rückzahlungsverlangen und Ersatz des durch den Mangel verursachten Schadens). Hierbei ist zu beachten, daß wie beim Rücktritt der Käufer bei einer bereits erbrachten Teilleistung an dieser kein Interesse haben, bzw. bei einer nicht wie geschuldet erbrachten Leistung die Pflichtverletzung nicht unerheblich sein darf (§ 281 2 und 3). Wird ein großer Schadensersatzanspruch geltend gemacht, ist der Verkäufer zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 – 348 berechtigt (§ 281 V).

Schadensersatz statt der Leistung bei nachträglicher Unmöglichkeit §§ 280 I, III, 283

Ist eine Leistung oder Nacherfüllung nicht möglich, greift § 283 ein. Ob Unmöglichkeit vorliegt, bestimmt sich nach § 275 I – III. Sie kann objektiv (niemand kann die Leistung erbringen) oder subjektiv (nur der Schuldner/Verkäufer kann die Leistung nicht erbringen) sein (§ 280 I), muß jedoch nach Vertragsschluß eingetreten sein. Der Schuldner kann die Leistung unter bestimmten Voraussetzungen selbst dann verweigern, wenn sie ihm grundsätzlich noch möglich wäre. Dies ist einmal der Fall, wenn die Leistung einen Aufwand erfordert, der außer Verhältnis zum Leistungsinteresse des Gläubigers steht (§ 275 II), und weiterhin, wenn der Schuldner die Leistung persönlich erbringen muß und ihm dies nicht zumutbar wäre (§ 275 III).

Die §§ 281 I 2, 3 und 281 V kommen zur Anwendung. So darf der Gläubiger kein Interesse an einer erbrachten Teilleistung haben, bzw. die Pflichtverletzung muß erheblich sein. Darüber hinaus ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 – 348 berechtigt.

Schadensersatz bei anfänglicher Unmöglichkeit § 311a

Als Pendant zu § 283 regelt § 311a den Schadensersatz bei anfänglicher Unmöglichkeit. Eine wichtige Neuregelung enthält § 311a I, wonach eine anfängliche Unmöglichkeit der Wirksamkeit des Vertrages nicht entgegensteht. Der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung aus § 311a ist ausgeschlossen, wenn der Schuldner von der Unmöglichkeit nichts wußte und seine Unkenntnis auch nicht zu vertreten hat.

Aufwendungsersatz §§ 280, 284

Alternativ steht dem Gläubiger ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gemäß § 284 zu. Diese Aufwendungen müssen billigerweise im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung vorgenommen worden sein und ihr Zweck müßte ohne die Pflichtverletzung des Schuldners erreichbar gewesen sein.

Verjährung

Die gesetzliche Verjährungsfrist für kaufrechtliche Mängelgewährleistungsansprüche wurde von 6 Monaten auf 2 Jahre ab Ablieferung angehoben (§ 438 I Nr. 3). Eine 5-jährige Spezialregelung gilt für Bauwerke und Baumaterialien (§ 438 I Nr. 2). Die 2-Jahres-Frist ist abdingbar, außer bei Verbrauchsgüterkaufverträgen über neu hergestellte Sachen. In Standardverträgen und im Falle des Verbrauchsgüterkaufs über gebrauchte Sachen ist dies allerdings maximal bis auf 1 Jahr möglich.

Haftung

Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluß ist grundsätzlich möglich, solange gesetzliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Einschränkungen ergeben sich aus den Regeln über allgemeine Geschäftsbedingungen, wonach etwa Klauseln nicht gestattet sind, die eine Haftung für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit ausschließen.

Gewährleistung im amerikanischen Kaufrecht

Breaches of Contract/Vertragliche Pflichtverletzungen

Begriffsbestimmungen

Das amerikanische Vertragsrecht unterscheidet zwischen “conditions” und “promises”. „Condition“ läßt sich als Bedingung übersetzen, die eintreten muß, bevor die Erfüllung des Vertrages verpflichtend wird oder diese Verpflichtung endet. Eine solche Bedingung liegt vor, wenn Verkäufer und Käufer vereinbaren, daß eine Lieferung erst nach Bezahlung der Waren erfolgen soll. Eine „promise“ ist die Verpflichtung, eine bestimmte Handlung vorzunehmen oder zu unterlassen. Unabhängig von ihrer Erfüllung ist der Vertrag bindend.

Breach of Conditions

Erfüllt eine Vertragspartei die ihr obliegende Bedingung nicht, ist der Vertrag für die andere Partei nicht verpflichtend, das bedeutet beispielsweise: ohne Zahlung keine Lieferung. Es verbleibt die Klage auf Schadensersatz oder auf Erfüllung der Vertragsschuld.

Breach of Promises

Wird die Verpflichtung, eine bestimmte Handlung vorzunehmen oder zu unterlassen, verletzt, ist die andere Vertragspartei weiterhin zur Erfüllung verpflichtet. Sie kann jedoch auf Schadensersatz klagen.

Substantial Performance

Grundsätzlich müssen vertragliche Verpflichtungen vollständig erfüllt werden. Ausnahmen gibt es nur bei teilbaren Verträgen (divisible contracts), bei Vereitelung der Erfüllung (prevention of performance) und bei überwiegender Erfüllung (substantial performance). Substantial performance bedeutet, daß der Vertrag weitgehend erfüllt wurde und es nicht sinnvoll wäre, die andere Partei von ihren Verpflichtungen zu lösen. Vielmehr bleibt der Vertrag erhalten. Die Pflichtverletzung wird nicht als breach of condition, sondern als breach of promise eingestuft. Somit wird nur die Möglichkeit zur Schadensersatzklage eingeräumt. Vor allem im Baurecht kommt das Prinzip der substantial performance zur Anwendung.

Fundamental and Minor Breach of Contract

Ein Fundamental Breach ist im Gegensatz zum Minor Breach eine besonders schwere vertragliche Pflichtverletzung, die nicht nur zur Möglichkeit der Schadensersatzklage führt, sondern weiter zur Folge hat, daß die andere Partei den Vertrag nicht mehr anerkennen muß. Kriterien dafür, ob eine so schwerwiegende Pflichtverletzung vorliegt, sind (1) inwieweit die Vertragspartei, die den Vertrag verletzt, schon geleistet hat, (2) ob die Vertragsverletzung vorsätzlich, fahrlässig oder ohne Verschulden geschehen ist, (3) das Ausmaß der Rechtsunsicherheit, (4) inwieweit die Vertragspartei, die den Vertrag nicht verletzt hat, die Leistung schon erhalten hat, (5) inwiefern man sie angemessen entschädigen könnte und (6) der Härtegrad, der der verletzenden Vertragspartei auferlegt wird.

Anticipatory Breach

Verweigert eine Partei die vertragliche Pflichterfüllung bereits vor der Verpflichtung zur Leistung nennt man dies Anticipatory Breach. Dies entbindet auch die andere Partei von der Leistung und ermöglicht die Klage auf Schadensersatz. Da zum Zeitpunkt der Weigerung die Partei eigentlich noch nicht hätte leisten müssen, ist ihre Weigerung dogmatisch gesehen keine Pflichtverletzung. Aus diesem Grund kann die Weigerung widerrufen werden, bis die andere Partei sie annimmt oder sich auf sie verläßt, d. h. ihre Vertrauensposition ändert.

Frustration of Purpose/Impossibility

Nach dem Prinzip der Zweckerschöpfung (Frustration of Purpose) entfallen die vertraglichen Verpflichtungen beider Parteien, wenn ein Umstand, der nach Vertragsschluß ohne Verschulden der Parteien eintritt, die Erfüllung des Vertrages unmöglich oder sinnlos macht.

Remedies: Damages and Specific Performance

Als Entschädigung für eine vertragliche Pflichtverletzung wird der betroffenen Partei in erster Linie Schadensersatz (damages) zugestanden. Sollte die Entschädigung nicht angemessen sein, wird die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen (specific performance) zugestanden. Der Schadensersatz stellt sich als Ersatz des positiven Interesses dar (expectation damages). Die Vertragspartei wird so gestellt, als wäre der Vertrag vereinbarungsgemäß vollzogen worden. Darüber hinaus kommen die sogenannten “incidental damages” in Betracht, die sich wohl am ehesten als Aufwandsentschädigung beschreiben lassen. Sie umfassen Ausgaben, die angemessenerweise im Vertrauen auf den Vollzug des Vertrages getätigt wurden, wie etwa die Kosten, die dem Verkäufer durch Anhalten des Lieferungsvorganges und Rückführung der Waren entstanden sind, nachdem der Käufer seine Vertragspflichten nicht erfüllt hat.

Das Prinzip der “Warranties”

Das amerikanische Gewährleistungsrecht beruht im übrigen auf der Grundlage der sogenannten “warranties”. Warranty läßt sich übersetzen als Garantie und bedeutet, daß man als Verkäufer hinter seinem Produkt steht, für dessen Integrität gerade steht und etwaige Probleme, die mit einem Mangel des Produktes zusammenhängen, behebt. Es wird zwischen implied warranties und express warranties, d. h. zwischen konkludenten und ausdrücklichen Garantien unterschieden.

Implied Warranties/Konkludente Garantien

Die konkludenten Garantien sind gesetzlich festgelegt und basieren auf dem Grundsatz „angemessener Wert für den bezahlten Preis“ (fair value for money spent), der durch das Common Law geprägt wurde. Sie gelten jedoch nur unter Kaufleuten.

Man unterscheidet zwischen „implied warranties of merchantability“, im folgenden „Garantien für die Eignung zu dem üblichen Zweck“ genannt, und zum anderen „implied warranties of fitness for a particular purpose“, im folgenden „Garantien für die Eignung zu einem besonderen Zweck“ genannt. Die konkludente Garantie für die Eignung zu dem üblichen Zweck gewährleistet, daß das jeweilige Produkt geeignet ist, den üblicherweise erwarteten Zweck zu erfüllen, und daß kein erheblicher Mangel vorhanden ist. Sie gleichen weitgehend § 434 I 2 Nr. 2 BGB.

Erfüllt ein Produkt/eine Sache nicht den üblichen Zweck, muß der Verkäufer Abhilfe in der Weise schaffen, daß der Käufer ein geeignetes Produkt erhält. Die konkludente Garantie für die Eignung zu einem bestimmten Zweck gewährleistet hingegen, daß das jeweilige Produkt geeignet ist, einem speziellen Zweck zu entsprechen. Das ist der Fall, wenn der Käufer nach einem Produkt verlangt, das einen bestimmten, nicht unbedingt üblichen Zweck erfüllen soll und der Verkäufer sodann auf eines seiner Produkte hinweist. Sie ist daher mit der Beschaffenheitsgarantie des § 434 I 2 Nr. 1 BGB zu vergleichen.

Konkludente Garantien gewährleisten die Beschaffenheit eines Produktes zum Zeitpunkt des Kaufs, nicht jedoch eine spezielle Haltbarkeitsdauer dieses Produktes. Die übliche Haltbarkeitsdauer ist jedoch wiederum Teil der Geeignetheit für den üblichen oder speziellen Zweck. Zu beachten ist, daß etwa Verschleißerscheinungen, Schäden wegen Fehlgebrauchs oder Gebrauchs entgegen der Gebrauchsanweisung nicht den konkludenten Garantien unterfallen.

Eine spezielle Regelung hinsichtlich der Dauer von konkludenten Garantien gibt es nicht, dies kann von Bundesstaat zu Bundesstaat variieren. Bei gebrauchten Waren gewährleistet die Garantie für die Eignung zum üblichen Zwecl, daß das Produkt wie zu erwarten gebrauchsfähig ist, gemessen an der Art des Produktes und der Preisspanne.

Ein vertraglicher Ausschluß der konkludenten Garantien ist grundsätzlich in den meisten Bundesstaaten möglich, allerdings muß der Verkäufer den Käufer dann schriftlich darauf hinweisen. In einigen Staaten hingegen darf ein Mindestmaß an konkludenter Garantie nicht ausgeschlossen werden (z. B. Alabama, Connecticut, Kansas…); siehe hierzu den Magnuson-Moss Warranty Act. Wird eine schriftliche Garantie für das Produkt gegeben, ist ein Ausschluß der konkludenten Garantien per Bundesgesetz verboten.

Express Warranties/Ausdrückliche Garantien

Ausdrückliche Garantien werden vom Verkäufer angeboten und somit explizit in den Vertrag einbezogen. Sie können sich auf die Beschaffenheit des Produktes, aber auch auf Behebung etwaiger Mängel durch den Verkäufer beziehen. Als Beispiel hierfür gelten Werbeaussagen. Unerheblich ist, ob eine solche ausdrückliche Garantie nur mündlich oder in Schriftform erfolgt ist. Jedoch sind nur schriftliche Garantien auf Verbrauchsgüter vom Magnuson-Moss Warranty Act abgedeckt.

(c) 2004 – Rechtsanwalt Alexander Reus und Charlotte Grundmeier (Jurastudent)
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