US Immobilienmakler Cape Coral Florida

Immobilienmakler in den USA in Cape Coral, Fort Myers, Pine Island und Sanibel Island

Möchten Sie sich Ihren Traum vom Einfamilienhaus mit Wassergrundstück in Südwestflorida in Cape Coral oder Fort Myers verwirklichen?

Der stabile und vorteilhafte starke Euro, massiv gefallene, teilweise bis um 65% reduzierte Preise speziell in Cape Coral und die Einzigartigkeit unseres kleinen Paradieses in Südwestflorida hat dazu geführt, dass Käufer sich nun nach monatelanger Marktbeobachtung auf den Weg machen, um sich Ihren Traum vom Immobilienkauf zu verwirklichen im Sonnenstaat. Mehr als 17.000 Häuser wurden im Jahre 2009 bereits verkauft, dies sind über 70% mehr als im Boomjahr 2005.

Makler Cape CoralFür Käufer gibt es nun in jedem Preissegment attraktive Angebote, günstige sogenannte Foreclosures, die aus Bankeigentum verkauft werden, aber auch hochwertige Luxusimmobilien, Villen oder Grundstücke die natürlich ebenfalls vom dramatischen Marktverfall beeinflusst wurde.

Der ausserordentlich ansprechende Lifestyle, Wasserstrassen mit einer Länge von mehr als 640km, Dutzende von Golfplätzen, die Vielfalt an Stränden und Inseln, Bootstouren in den Golf von Mexiko oder einfach nur der Genuss von 330 Tagen Sonne im Jahr sollten Sie überzeugen !

Markus H. ist staatl. gepr. Immobilienmakler / Realtor in Cape Coral und spezialisiert auf die Suche nach Immobilien für Käufer. Er hilft Ihnen bei der Suche nach Ihrem Wunschobjekt und unterstützt Sie in Ihrer Muttersprache, wenn es um Hausinspektionen, Wertgutachten, Vertragsinhalte oder auch Finanzierungen geht. Mit weitreichenden Kontakten zu Banken, Rechtsanwälten, Einwanderungsanwälten, Steuerberatern, Hausbauern und auch durch die Mitgliedschaft bei der Industrie-und Handelskammer und natürlich die Zugehörigkeit zu der Maklervereinigung in Cape Coral, Florida und der nationalen Vereinigung der USA kann er Ihnen in jedem Bereich zuverlässig und professionell weiterhelfen.

 


Marktbericht 2010

Florida. Lee County. Cape Coral.

Cape Coral Cape Coral Kanal

Immobilienverkäufe haben in 2009 Rekordzahlen generiert und halten sich in 2010 stabil. Die Stadt belegt in einer internationalen Studie Platz 7 und die durchschnittlichen Verkaufspreise steigen!
Der Südwesten Floridas erfreut sich einer gleichbleibend starken Käuferschaft, speziell aus dem internationalen Raum. Das Jahr 2009 wurde als das verkaufsstärkste in der Geschichte von Lee County abgeschlossen. Annähernd 17.000 Einfamilienhäuser wechselten den Eigentümer. Im Vergleich zum Jahr 2008 mit knapp 10.000 verkauften Einheiten ist dies eine 71%ige Steigerung. Bis 30.06.2010 lag diese Zahl bei 8.470, was andeutet, dass auch dieses Jahr mit einem ähnlichen Abschluiss zu rechnen ist. Desweiteren kamen 2009 ca. 2.900 Wohnungs- und mehr als 2.100 Grundstücksverkäufe hinzu, was eine Gesamtzahl von mehr als 22.000 verkauften Immobilien in Lee County generierte. Ungefähr die Hälfte dieser Verkäufe fanden im heiss begehrten Cape Coral statt, dem Paradies des Südwesten Floridas, das durch mehr als 640 km Wasserstrassen eine weltweit einzigartige Eigenschaft besitzt und weltweit an Platz 1 der Städte steht, im Bezug auf die unbegrenzten Möglichkeiten des Wohnens am Wasser.

Gemäss den Zahlen der Realtor Association of Greater Fort Myers and the Beach hat sich der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Einfamilienhaus seit April 2009 von genau $80.000 auf $93.000 im Juni 2010 bewegt. Dies geschah aufgrund einer Stabiliserung der Hauspreise im Günstigsegment bis und einer relativ gleichbleibenden Verkaufspreiskurve im oberen Segment. Viele Eigentümer dieser teureren Häuser hatten es bisher geschafft, Ihre Immobilien zu halten. Nun jedoch müssen auch einige dieser Häuser abgestossen werden. Getroffen durch die Situation des Arbeitsmarktes und der veränderten Einkommenssituation werden nun auch immer mehr Häuser ab $350.000 auf dem Markt gesehen. Während in Lee County im 1. Quartal 2010 noch 439 dieser Häuser auf den Markt kamen, erhöhte sich diese Zahl im 2. Quartal 2010 um ca. 45% auf über 637. In Cape Coral stieg die Rate etwas stärker, nämlich um fast 51% von 107 auf 161. Auch in diesem Preissegment ist es nun recht interessant, sich auf die Suche zu machen.

Speziell im Günstigsegment bewegen wir uns bereits aus der Talsohle heraus, Preise tendieren hier bereits wieder leicht nach oben und in Angebotssituationen sehen sich Käufer im Bietvorgang oft mit vielen, wenn nicht sogar Dutzenden anderen Interessenten. Foreclosures sind weiterhin der Renner, aufgrund der niedrig gewählten Angebotspreise sind diese seit vielen Monaten der Fokus vieler Käufer. Während man von den Short Sales immer noch die Finger lassen sollte, versuchen mehr und mehr auch wieder über einen traditionellen Verkauf an eine Immobilie mit einem schlanken Preis zu kommen. Auch diese Objekte wurden stark von der allgemeinen Marktsituation beeinflusst und können je nach Situation des Verkäufers zu einem guten Preis erstanden werden.

“Short Sales” und “Foreclosures” sind vom Ablauf her unterschiedlich zu den traditionellen Verkäufen.

Was ist ein “Traditioneller Verkauf”?
Beim traditionellen Verkauf ist der Eigentümer eine oder mehrere Privatpersonen oder auch eine Firma. Dies ist offensichtlich die einfachste Art und Weise eine Immobilie zu kaufen, da hier normalerweise keine zeitlichen Verzögerungen auftreten und auch keine ausserordentlichen Verträge zu berücksichtigen sind. Das vom Interessenten unterzeichnete Kaufangebot wird durch eine Unterschrift des Verkäufers direkt zum Vertrag.

Was ist ein “Short Sale”?
Bei einem Short Sale schuldet der Hausbesitzer dem finanzierenden Institut eine höhere Summe als beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. Nach schriftlicher Vereinbarung der Konditionen zwischen Eigentümer und Bank werden meistens mehrere Angebote verschiedener Kaufinteressenten abgewartet, um dann dem Höchsten den Zuschlag zu geben. Die Abwicklung solch einer Transaktion kann extrem lange Warteperioden mit sich bringen. In den meisten Fällen werden die Interessen des Verkäufers durch einen Rechtsanwalt vertreten, der mit bis zu 2 Banken klar kommen muss, die durch Teilabschreibung ihrer Forderungen die Immobilie versuchen an den Mann zu bringen. Die Einigung und Abwicklung der Transaktion kann in der Regel bis zu einem Jahr dauern. Diese Form des Verkaufes ist somit recht unsinnig, wenn Sie eine Kaufentscheidung treffen und sich an einem halbwegs klaren Zeitplan orientieren wollen.

Was ist ein “Foreclosure”?
Bei einem Foreclosure gehört die Immobilie bereits der Bank, man nennt sie auch REO (Real Estate Owned). Die Bank ist nun alleiniger Eigentümer und bestimmt den Verkaufspreis. Bei Foreclosures kommt es den Banken vor allem darauf an, schnell einen soliden Käufer zu finden. In den meisten Fällen werden diese Objekte unter Marktwert angeboten, um eine möglichst grosse Bieterschaft darauf aufmerksam zu machen. Ein erster Angebotspreis kann in vielen Fällen dann auch über dem Angebotspreis liegen, wenn der Makler den echten Marktwert ermittelt hat. Hier führen die Kaufangebote nicht automatisch zu einem Vertrag. In der Regel sendet die Bank als Gegenangebot ein „Addendum“, also einen Vertragsanhang zur Unterschrift, mit dem sie weitere Details für die Abwicklung spezifiziert. Wird dieser Anhang nicht unterschrieben, kommt kein Vertrag zustande. Ein aussagekräftiges Dokument muss dem Angebot beiliegen, das der Bank deutlich zeigt, dass der Interessent auch die finanzielle Möglichkeit hat, diesen Kauf durchzuführen. Dies kann beim Barkauf entweder ein Kontauszug sein oder ein „Proof of funds“ (Bankbestätigung über den Kaufpreis). Im Falle einer Finanzierung ist dies das sog. „Preapproval“. Dies ist eine Vorbestätigung der Bank, dass eine erste Überprüfung durchgeführt wurde und der Kunde theoretisch eine Finanzierung erhalten würde. Diese Zusage ist vorläufig und wird nur dann eingehalten, wenn weitere Kriterien erfüllt werden, wie z.B. die Wertschätzung der Immobilie durch die Bank etc.

Wenn ich eine Finanzierung in Florida benötige, ist diese überhaupt möglich?
Ja. Im generellen sind Finanzierungen für Ausländer kein Problem, wenn es um den Kauf eines bestehenden Hauses geht. Grundstücke, egal in welchem Preissegment werden generell nicht finanziert. Neubaufinanzierungen sind schwer, aber nicht unmöglich. Dies muss im Einzelfall geklärt werden. Im Regelfall müssen mindestens 25% Eigenkapital eingebracht und der Bank sämtliche Vermögenswerte und die Einkommenssituation dargelegt werden. Im weiteren müssen Steuererklärungen, Konto- und Depotauszüge und weiter Dokumente zur Verfügung gestellt werden. Der erste Hauskauf stellt in diesem Zusammenhang kein Problem dar, da es als Ferienresidenz oder Zweitwohnsitz betrachtet wird. Sollten Sie jedoch auf der Suche nach 2 oder mehreren Objekten mit einer Finanzierung sein, wird die Bank dies mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit als einen Investmentkauf sehen, der nach wie vor nicht über eine Finanzierung abdeckbar ist.

Welche Kaufkosten z.B. entstehen für ein Haus mit einem Barkaufpreis von $150.000?
Generell hängt dies immer von der Vetragsgestaltung ab. Vieles ist verhandelbar und kann von der einen oder anderen Vetragspartei übernommen werden. Alle Zahlen sind circa-Werte:

Gebühren
wie z.B. für Müll, Sturmwasser, Dokumentenversendung ins Ausland, Eintragung in das Grundbuch, Entlohnung der Notarfirma und des Hausinspektors, in der Regel um die $800.00. Zusätzliche Gebühren können für einen Notar entstehen, sollten Sie die Dokumente für die Eigentumsübertragung nicht vor Ort unterschreiben, sondern im Heimatland.

Steuern
Die Grundsteuern werden anteilsmässig verrechnet. Hier kommt es auf das Kaufdatum an, zu dem das Objekt den Eigentümer wechselt. Hat der Verkäufer die Steuern des aktuellen Jahres noch nicht entrichtet (normalerweise vor November), erhält der Käufer eine Gutschrift vom Verkäufer über den Anteil der Zeit, in dem der die Immobilie besessen hat. Generell kann man einen groben Wert von ca. 1,5-2,5% des Kaufpreises ansetzen. Beispiel: Kauf des Hauses zum 01.05. mit einem Steuerwert von $3.300 -> Käufer erhält eine Steuergutschrift in Höhe von 120 Tagen zu je $9.167, also ca. $1.100, der dann seinerseits am Ende des Jahres die Gesamtsumme an die Stadt entrichten muss.

Weitere Kosten
können entstehen, falls Sie zusätzliche Dienstleistungen, wie eine Vermessung der Immobilie, die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder eine weitere Inspektion, wie z.B. für Termiten, in Anspruch nehmen möchten. Ebenso kann es sein, dass Sie bei einer Immobilie Restschulden aus Erschliessungskosten übernehmen müssen.

In Florida entrichtet der Verkäufer die Provision an beide Immobilienbüros. Ebenso kommt er im Normalfall für die Rechtstitelversicherung auf sowie für die Steuer, die beim Verkauf der Immobilie fällig wird. Diese liegt in Florida bei $0.70 pro $100 Verkaufswert.

Welche Unterhaltskosten entstehen für ein Haus?
Generell sollten folgende Kosten berücksichtigt werden:

Versicherung
Beim Beispiel des obigen Hauses ist eine Versicherung nur bei einer Finanzierung zwingend notwendig, aber generell natürlich äusserst empfehlenswert. Eine Hauseigentümerversicherung, die eine Hurrikanversicherung einschliesst, liegt bei ca. $1.000-$1.800, je nach Alter und Baustandard des Hauses. Eine Hausratversicherung kann hier integriert werden. In manchen Lagen macht eine Flutversicherung Sinn, die jährlich für ca. $300 bis $500 erhältlich ist.

Rasen- und Gartenservice
In der Regel kann man diesen für einen Betrag von ca. $60.00 pro Monat fachmännisch erledigen lassen. Dies beinhaltet dann den Rasenschnitt und die Pflege von Büschen und Palmen bis Brusthöhe. Umfassendere Pakete können gegen Aufpreis gebucht werden.

Poolservice
In der Regel kostet dieser ca. $65 pro Monat, was eine Überprüfung des Standes der Chemikalien und ein evtl. Nachfüllen beinhaltet, ebenso wie die Reinigung der Fliesen am Poolrand. Grössere Pakete sind auch hier buchbar.

Hausverwaltung
Gegen eine Gebühr von ca. $100 bis $120 pro Monat kümmert sich eine Hausverwaltung darum, dass mit Ihrer Immobilie alles in Ordnung ist. In der Regel beinhaltet dies den wöchentlichen Besuch und die Überprüfung des Hauses, Entnahme und Weiterleitung der Post, Spülung der Toiletten, Kontrolle des Grundstückes und Gartens etc.

Weitere Unterhaltskosten
Alle weiteren Kosten wie Telefon, Internet, Fernsehen, Strom, Wasser hängen grösstenteils von der Nutzungshäufigkeit des Hauses ab. Telefon, Internet und Fernsehen kann in einem Paket gebucht werden für unter $100 pro Monat. Die Wasserrechnung für einen 2-Mann-Haushalt beläuft sich im Schnitt auf ca. $60 pro Monat, die Stromrechnung kann aufgrund der Klimaanlagennutzung in den heissen Sommermonaten schon mal gegen $200 gehen, wogegen sie im Winter auch unter $150 sinken kann.

Wie kann ich ein Haus kaufen oder bauen, wie lasse ich mein Haus verwalten oder vermieten, auf welche steuerlichen Aspekte muss ich achten, wie kann ich meinen Aufenthalt legal verlängern?
Für ausländische Käufer stellen sich viele Fragen in diesem Zusammenhang und sind mit eine wichtige Entscheidungsgrundlage für einen Kauf. Prüfen Sie Ihren Makler auf Herz und Nieren, ein Profi sollte nicht nur wissen, auf was es beim Immobilienkauf ankommt, sondern sollte Ihnen auch ein Netzwerk an lokalen Kontakten anbieten und die richtigen Hinweise geben können. Ihr Makler sollte Hand in Hand mit Steuerberater, Rechtsanwalt, Einwanderungsanwalt, dem Hausbauer oder auch der Bank arbeiten, damit auf Ihrer Seite ein reibungsloser Ablauf garantiert ist. Die Transaktion für Sie so angenehm als nur irgend möglich zu gestalten, sollte mit ein Hauptaugenmerk Ihres Maklers sein.

Alle Makler greifen auf den exakt gleichen Immobilienbestand zu aufgrund des Zugangs zum MLS System. Kaum jemand besitzt einen Verkaufsauftrag für eine Immobilie, den er nicht zum gemeinsamen Verkauf einstellt. Somit stellt sich die Frage, wen Sie denn nun mit Ihrem Vorhaben beauftragen sollten? Bereits im ersten Gespräch sollte Ihnen dieses klar werden; ist dies nicht der Fall vergleichen Sie verschiedene Kandidaten. Wer Ihnen von Anfang an alle notwendigen Informationen auf den Tisch legt, wird auch im weiteren Verlauf ein offenes Verhalten gegenüber Ihnen pflegen. Seien Sie wählerisch, Ihr Makler sollte sich bewusst sein, dass er Sie bei einer Ihrer grössten Entscheidungen Ihres Lebens begleitet – und das sollte er Sie auch spüren lassen.

Alleine in Cape Coral stehen immer noch annähernd 5.600 Immobilien zum Verkauf, in Lee County sind es insgesamt über 11.000. Laut der sechsten jährlichen Studie von Demographia belegt Cape Coral Platz 7 unter 272 Städten im In- und Ausland was die Erschwinglichkeit des Wohnens betrifft. Die ersten sechs Plätze teilen sich Städte in Michigan, Indiana und Ohio. Wenn wir nun den Aspekt Wohnen am Wasser ins Spiel bringen rutscht Cape Coral im Endeffekt auf Platz 1, denn keine andere Stadt weltweit bietet solch eine Vielfalt an Möglichkeiten, ein Haus am Wasser zu besitzen.

Ein reichhaltiges und vielfältiges Angebot zu attraktivsten Preisen macht das Projekt “Eigenheim im Sonnenparadies” für den Urlauber als auch für den Investor zu einem lohnenswerten Vorhaben. Die Zeit ist reif – sind Sie bereit?

 

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